LES BAUX COMMERCIAUX : PREMIERE PARTIE

CHAPITRE 1. TEXTES LEGAUX ( à jour grâce à Fisconet )

4 JUILLET 2007 : Circulaire n° 12/2007 : Bail - Bail d'habitation - Résidence principale - Obligation d'un écrit - Etat des lieux - Exigences élémentaires - Conditions minimales - Lois des 25 et 26 avril 2007
- Obligation d’un contrat écrit - - Obligation d’établir un état des lieux - Obligation d’enregistrer l’état des lieux - Obligation de joindre au contrat de bail: les conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité et une annexe explicative - Droit d’enregistrement FRèhttp://www.fisconet.fgov.be/fr/?Frame.dll&root=v:\sites\FisconetFraAdo.2\&versie=04&file=vrb2007\vrb05&zoek=000000000&type=CIRREG&name=04.07.07/1&rgl=-1& NLèhttp://www.fisconet.fgov.be/nl/?Frame.dll&root=V:\sites\FisconetNldAdo.2\&versie=04&file=vrb2007\vrb05&zoek=000000000&type=CIRREG&name=04.07.07/1&rgl=-1&

EXTRAIT :     L’article 1730 du Code civil fait partie des dispositions générales relatives aux baux de biens immeubles, de sorte que l’obligation de dresser un état des lieux vaut en conséquence aussi pour tous les contrats de location de biens immeubles (6), à l’exception toutefois des baux à ferme qui sont exclus de son application par le § 4 de l’article. [(6) L’obligation de dresser un état des lieux vaut donc aussi, par exemple, dans le cadre d’un bail commercial.]     L’obligation de présenter à la formalité de l’enregistrement l’état des lieux - qui est devenu obligatoire - est en premier lieu (7) établie dans le cadre de la protection du bailleur (et du locataire) sur le plan du droit civil (8). En introduisant cette obligation en dehors du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, le législateur n’a apporté aucune autre précision, ni en ce qui concerne la personne tenue de l’obligation de l’enregistrement, ni en ce qui concerne le lieu de l’enregistrement et le délai pour la présentation à la formalité et pas non plus en ce qui concerne les frais liés à la présentation à la formalité de l’enregistrement.

23 mai 2006 Concession d'immeubles sur le domaine public : une extension des exemptions de TVA ? du site Droit et fiscalité belge ( avertissement : http://www.businessandlaw.be/article1.html ) un article de Christian AMAND: " Selon le Ministre des 7finances, la concession d'immeubles situés sur le domaine public est exemptée de TVA depuis le 1er janvier 2006.

Prescriptions urbanistiques des régions:

Essayez de contrôler " ailleurs" l'exactitude de ce qui suit à ce sujet !

Voyez - notamment et mise à jour non garantie – le n°16 du texte proposé sur le site http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm

Voyez dans le site TOUS LES LIENS EN UN COUP D'OEIL ou son équivalent è NL SNELLE HYPERTEXT-VERBINDINGEN , le chapitre consacré à la dite région et la partie relative à l'urbanisme au sens large.

Accessoirement: Droit de préemption: région de Bruxelles-Capitale la publicité relative à la vente ou à la location pour plus de neuf ans d'un immeuble . -

Article 85 et à la fin de cet article : la partie " Informations par les notaires " à trouver - avec les textes légaux - sur le site de l'auteur du présent site : Le CWATUPE: l'urbanisme, etc., en région wallonne : attention date de mise à jour !

+ Mise en place de certificats énergétiques accompagnant les bâtiments en cas de mise en vente, construction ou mise en location, à l’exception des bâtiments classés ou inscrits sur une liste de sauvegarde.

Vous avez aussi accès au Texte FR du DECRET du 18 mai 1999 OU sa Version néerlandaise portant organisation de l'aménagement du territoire : les deux textes à jour AU MOINS jusqu'au 7 juin 2006

Voir notamment- via le dit lien - les art.130,1, 132,6 , Art. 137. § 1er. Le fonctionnaire instrumentant mentionne dans tous les actes sous seing privé et actes authentiques de vente ou de location pour une durée supérieure à neuf ans d'un bien immobilier… etc. , 138,139, 141, 144,3 , 146,et 162…

Mon site Aménagement territoire en région flamande ( texte FR ) peut vous aider : attention à la date de dernière mise à jour, et à noter : cette législation devait être remplacée en 2007 ( ? ) avec alors la disparition du site… attendre !

Sans préjudice des dispositions de l'article 1417, le consentement des deux époux est requis pour: … c) conclure, renouveler ou résilier des baux de plus de neuf ans, consentir des baux commerciaux et des baux à ferme.

Cour d'appel de Bruxelles du 7 novembre 2003: Cession et pouvoir du cédant en fonction de son régime matrimonial

Seul l'époux qui n'a pas cédé le bail peut en demander la nullité ( pas question ici d'une simple inopposabilité )

Accès texte complet NL via le lien suivant è NL ( à l'ouverture cliquez alors à droite sur " DETAIL" )

Artikel 1418, 1, b) B.W. primeert echter op artikel 1417 B.W., zelfs in de hypothese dat één echtgenoot de handelszaak alleen uitbaat.Overeenkomstig artikel 1418, 1, c) B.W. is de toestemming van beide echtgenoten vereist om een handelshuur> toe te staan.De vordering tot nietigverklaring op grond van artikel 1422 B.W. dient op straffe van verval te worden ingesteld binnen één jaar na de dag waarop de handeling ter kennis is gekomen van de echtgenoot die de nietigverklaring ervan vordert.

Rechtskundig Weekblad n° 32 du 9 avril 2005, p.1266 à 1273 avec note Guillaume DENUDT ( KUL + avocat Bruxelles ),

CHAPITRE 2. MODELES tant FR que NL : Cession / Sous-location. ( sous les réserves d'usage )

MODELE FR : Acte notarié ET acte ssp è http://bailcommercial.blogspot.com/ . Ce modèle d'acte est consulté plus que ce site ! étonnant…

N'OUBLIEZ PAS : L’obligation de dresser un état des lieux vaut dans le cadre d’un bail commercial.( voir ci-dessus la circulaire du 4 juillet 2007)  ni LES CLAUSES URBANISTIQUES PROPRES A CHAQUE REGION ! Voyez - notamment et mise à jour non garantie – le n°16 du texte proposé sur le site http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm

L'auteur du site a revu plusieurs fois cette formule ( qui n'est pas de lui ) avec des notes attirant l'attention sur certains passages. Celui sur la résiliation anticipée semble quelque peu à l'avantage du bailleur ( attention alors à l'abus de droit ) Il est susceptible d'améliorations… remarques et critiques bienvenues è leon.dochy@skynet.be

Lisez malgré tout les informations importantes ci-dessous au Chapitre 3.

Des pièges faciles à éviter !

1)      INSEREZ : " Le preneur assurera aussi les dégâts éventuels à l'immeuble en cas de vol "

2)      SI le bailleur veut se réserver la possibilité de donner préavis chaque triennat: INSEREZ le texte même de la loi et NON une simple référence. Notez quand même le danger de pareille clause pour le preneur !

3)      N'oubliez pas le caractère obligatoire de l'Etat des lieux !

4)      Tenez compte des prescriptions URBANISTIQUES des régions : voir ci-dessus à " Textes légaux "

Modèle de bail commercial FR ssp : http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm

Cour de Cassation du 4 octobre 1999 : Condition du au congé au preneur à la fin de chaque triennat

Pour que le bailleur bénéficie de la disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale. R-W.n°1 du 2/022002, p.37. Accès au texte complet FR èhttp://cas041099.blogspot.com/

Modèle NL très complet et du fait même assez long, par Jan BYTTEBIER, Notaire à Nevele.

" Model handelshuur negen jaar " :

Accès restreint via e-Notariat è https://www.e-notariat.be/stat/BASES/NOTAMUS/KFBN/ANNEX/FR/2005-2.pdf : c'est en p.58 et s. " Dit model moet desgevallend worden aangevuld met clausules inzake regionale wetgeving zoals bijvb. bodemsanering, ruimtelijke ordening".

+ clausules inzake regionale wetgeving zoals bijvb. bodemsanering, ruimtelijke ordening.

CHAPITRE 3   LEGISLATION : attention aux clauses urbanistiques spécifiques aux régions…

18 DECEMBRE 2006 : Du site " Droit BELGE NET : [En pratique] Le renouvellement du bail à des conditions différentes

http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=369

* Prospective ? Pour une réforme de la loi sur les baux commerciaux…

Kristof VANHOVE et Stephanie BLOMMAERT , Handelshuur, eigen gebruik en vennootschappen: het einde zoek ?

Rechtskundig Weekblad ,N°30 van 24 maart 2007 , p.222

BREF APERCU : Les auteurs n'acceptent pas – pas du tout - la différence de traitement entre personnes physiques et personnes morales ( sociétés ) en matière de bail commercial et notamment pour mettre fin au bail. Il faudrait réviser les art. 3, 5 , et 16, I, 1° et aussi avec ouverture aux cohabitants ( légaux ?) mis à égalité avec des personnes mariées.

* Une étude NL – basée comme ce site sur les arrêts de la Cour de Cassation 2000-2005 – publiée par Kristof VANHOVE ( avocat+ KUL ) dans le n°40 du 3 juin 2006 du Rechtskundig Weekblad, pages 1561 à 1582.

* Un aperçu élémentaire : les points importants à retenir ? ou encore sur le site Création PME Wallonie

Du site de la Revue du notariat Belge è http://www.revuedunotariat.be/TABLES/CUMULATIVES/B.htm#BAILCOMMERCIAL

Un aperçu simple mais plus complet : site de l'UCM

SPF MINECO : Les baux commerciaux èNL : FOD MINECO: Handelsovereenkomsten

Commentaires de Pascale Blondiau : " Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux… quelques éclaircissements" à lire sur le site de l' UVCW è http://www.uvcw.be/articles/3,8,2,0,167.htm Et sur la concession en général par les pouvoirs publics è http://www.uvcw.be/impressions/toPdf.cfm?urlToPdf=/articles/0,0,0,0,1043.htm

Voir aussi le site de l'UWE Assainissement des sols pour la région wallonne, et pour les trois régions un site qui n'est plus mis à jour depuis le début de 2006…) Assainissement des sols + Environnement .

Extrait du texte de l'auteur:

La notification du préavis est à donner dans les trois mois de l'acquisition ( notion NON précisée ): " S'agit‑il de la date du compromis, de celle à laquelle ce compromis a acquis date certaine, de la date de l'acte authentique, de la date de la transcription au bureau des hypothèques, de la date à laquelle le locataire est informé de la vente ? … la doctrine semble accepter de suivre la thèse développée par M. Vlies, savoir: L'acquéreur tire son droit non pas de la loi mais du contrat, puisqu'il exerce celui‑ci en fonction d'une clause de faculté d'expulsion ; Il faut donc examiner la teneur du contrat de vente et les rapports entre vendeur et acquéreur:-‑ Si le contrat de vente ne dit rien, …s'en tenir à la date du transfert de jouissance dans la plupart des cas, celui-ci coïncidera avec le transfert de propriété (qui, dans la majorité des cas, sera différé à l'acte authentique) ;

‑ Il faudra que ce transfert soit opposable au preneur, en clair qu'il ait date certaine,"

Arrêt de la Cour  de Justice U.E. du 18 novembre 2004 dans l'affaire C-284/03 : Etat belge / Temco Europe SA
Constituent des opérations de location de biens immeubles celles par lesquelles une société octroie un droit précaire d'occupation contre le paiement dune indemnité fixe principalement en fonction de la surface occupée, lorsque ces contrats, ont essentiellement pour objet la mise disposition passive de locaux, moyennant une rémunération liée à l'écoulement du temps ...
http://curia.eu.int/fr/actu/communiques/cp04/aff/cp040095fr.pdf

Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant.

Aspects civils et fiscaux (1re partie), par Antoinette Gosselin et Luc Herve, RNB., novembre 2004, p.550

Extrait: " La loi accorde au preneur le droit d'aménager les lieux loués dans une mesure qui déroge aux prin­cipes de droit commun, afin d'attirer la clientèle dans son établissement. Les art.7 et 8 sont des dispositions impératives qui tracent soigneusement les limites de ce droit dans le souci d'éviter les abus de nature á léser les intérêts du propriétaire….Au contraire, l'article 9 est supplétif."

NON OPPOSABILITE DE LA CESSION DU FONDS DE COMMERCE / DE L'ENTREPRISE A L'EGARD DE L'ORGANISME PERCEPTEUR DES COTISATIONS DE SECURITE SOCIALE - RESPONSABILITE SOLIDAIRE DU CESSIONNAIRE - EXCEPTION: DELIVRANCE D'UN CERTIFICAT –

MODELE - ART. 41QUINQUIES LOI 27/06/1969 M.B. 30/05/2007

Txte FR

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=2007-05-30&numac=2007022556

et NL

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=2007-05-30&numac=2007022556

ONSS :

Du Forum de PIM.BE è http://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19584&idsujet=276707&page_index=0

L’article 442 bis du Code des impôts sur les revenus vise à empêcher les contribuables possédant un fonds de commerce de le céder à un tiers sans s’acquitter de leurs dettes envers le fisc. Deux dispositions récentes viennent d’élargir le principe aux dettes en matière de TVA (depuis le 19 septembre 2005), ainsi qu’aux dettes vis-à-vis de l’ONSS et de l’INASTI (depuis le 1er janvier 2006).

TVA:

Depuis le 19 septembre 2005, le cessionnaire d'un fonds de commerce est responsable des dettes fiscales ( comme par le passé) mais également des dettes éventuelles de TVA.

Texte UCM è http://www.eti-hainaut.be/pdf/Achat_Fonds_Commerce.pdf

Textes repris de la M.L. de l' ALN ( février 2006 )

Texte 1: " Il faut envoyer une copie conforme aux recettes concernées, dans le délai d'un mois : c'est visé par le CODE de la TVA 2005 = art 93 undecies B + CODE ISR ex 2006 revenus 2005 = CIR 442 bis §1.

La convention peut prévoir : "Les parties se chargent d’adresser une copie conforme de la convention de cession du fonds de commerce et du présent avenant dans le délai légal de 1 mois aux recettes concernées."

Texte 2:" Le créancier hypothécaire m'a demandé la remise de:

- un certificat du receveur des Contributions délivré au cédant du fonds de commerce sur base de l'article 442bis du CIR'92;

- une copie certifiée conforme de la convention de cession qui a été portée, en même temps que le certificat susmentionné, à la connaissance du Receveur des Contributions, et ce dans les 30 jours suivant la date de ce certificat;

 A cette fin, j'ai remis un accusé de réception signé par le Receveur des Contributions duquel il ressortait que ledit Receveur avait été informé de cette cession dans les 30 jours (suivant la délivrance du certificat )"..

Texte 4 :

" La paragraphe 3 de l’article indique que les paragraphes 1 et 2, relatifs à l’obligation de notification pour rendre la cession opposable au fisc, ne sont pas d’application si le cédant joint à l’acte de cession le certificat dont question au paragraphe 3.

Donc, en cas de jonction du certificat, datant de moins de trente jours, la notification au fisc n’est pas obligatoire pour rendre la cession opposable. En cas de doute, rien ne vous empêche, cependant, de notifier par recommandé."

NOUVELLES FORMALITES COTISATIONS S Texte repris de la M.L. de l' ALN ( février 2006 ) OCIALES

" N'oubliez pas que depuis le 1er janvier 2006, la même procédure existe à l'égard des organismes percepteurs des cotisations sociales des travailleurs indépendants"

AR n°38 du 27/7/1967 organisant le statut social des travailleurs indépendants. Modifié par la loi du 20 juillet 2005:

" Art. 16ter. <inséré par la loi du 2005-07-20/41, LIRE l' art. 113 ; ED : 01-01-2006> § 1er. La cession, en propriété ou en usufruit, d'un ensemble de biens, composés entre autres d'éléments qui permettent de retenir la clientèle, affectés à l'exercice d'une profession libérale, charge ou office, ou d'une exploitation industrielle, commerciale ou agricole ainsi que la constitution d'un usufruit sur les mêmes biens, n'est opposable à l'organisme percepteur des cotisations qu'à l'expiration du mois qui suit celui au cours duquel une copie authentique de l'acte translatif ou constitutif a été notifiée à l'organisme percepteur des cotisations. Pour la suite : à jour au moins è 28/07/2006 : Version FR + Version néerlandaise

CESSION DE FONDS DE COMMERCE et CESSION DE BAIL :

Un article de Gilles Carnoy du 2 juin 2005 : http://www.businessandlaw.be/article989.html

Y lire en 16." Le transfert du bail commercial" avec renvoi à :

Cour de Cassation du 29 avril 1993

Sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession du bail. - EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le bailleur.

Aux termes de l'article 11, I, alinéa 2, contenu dans la loi, la sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail, avec la conséquence que le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur. En ce cas, le sous-locataire est seul en droit, à l'exclusion du locataire principal, de faire valoir à son profit et contre le bailleur, tous les avantages que confère la loi sur les baux commerciaux. N-B: texte de l'arrêt non disponible sur le site de la Cour de Cassation. Publié par le J.T. 1993,p.687 et JLMB 1993,p.1154…

CHAPITRE 5. PAS DE PORTE

CHAPITRE 6. REFLEXIONS PERSONNELLES DE L'AUTEUR DU SITE : réagir ? è leon.dochy@skynet.be

La loi sur les baux commerciaux est une loi stable ( la seule modification significative a été l'augmentation du nombre de " demande au droit au renouvellement " ( voir ci-après ) mais est-ce un gage d'une loi parfaite ?

A en juger par le nombre très important et continu de recours à la Cour de Cassation on peut en douter ( beaucoup même ).

La caractéristique du droit au renouvellement est qu'il n'en est pas un ! puisque moyennant finances un propriétaire peut toujours le refuser ( je ne dis pas que c'est un mal, mais c'est un fait ) En réalité c'est un droit " à la demande " en renouvellement…

Un élément caractéristique du bail commercial est l'importance du loyer de départ : un loyer bas le restera toujours, un loyer élevé tout autant, et ce quelque soit l'évolution des situations. Je ne suis pas convaincu de l'assouplissement à cette mesure cité à LLN (ci-dessus)

Les conséquences juridiques à respecter après l'exercice favorable d'un renouvellement du bail restent mal connues : j'ai proposé que le locataire photocopie toutes les pièces de son dossier sur une ( deux parfois ? ) feuille en A3 pour les soumettre à l'enregistrement avec sa déclaration – elle en original – comme quoi le loyer nouveau ( et les charges ) des neuf prochaines années représente un montant de x EUR. Date certaine et opposabilité aux tiers seront ainsi présentes ( tout comme le respect du droit fiscal ) Le tout évidemment à défaut de rédaction – souvent peu aisée – d'une nouvelle convention en ce sens ( avec mention expresse = renouvellement).

Ne jamais oublier que l'apport en société d'un bail exige l'estimation de la contre valeur des loyers et charges encore à courir :le droit d'apport en société ( ZERO en 2006 ! ) n'exclut pas le droit de bail de 0,20%.En un temps lointain j'ai du le faire remarquer à un " grand " avocat, et tenez vous bien: en équivalent de monnaie d'aujourd'hui cela devait correspondre en un ordre d'idées à … 50.000 euros de droits d'enregistrement en plus !

CHAPITRE 7. Droit de préemption " comme si " bail à ferme

M.L. Notaris – Février 2007 - Q.et R. ( traduction L.D. ) + Avis d'un notaire expert en la matière

Bail commercial et droit de préemption stipulé comme si c'était un bail à ferme

Dans un bail commercial figure la clause : " Au cas où le bien serait vendu le locataire bénéficiera d'un droit de préemption conformément aux stipulations de la loi sur le bail à ferme "

Le locataire peut-il céder son droit de préemption à un tiers sur base de cette clause, ou bien cette possibilité de cession n'existe-elle que pour un fermier ?

Je pense que la cession est possible étant donné qu'il en est référé intégralement à la loi sur le bail à ferme.

Réponses ( que je partage, tout en déconseillant pareille clause et il devrait d'ailleurs exister une jurisprudence… que je n'ai pas retrouvé… )

1. D'accord avec vous étant donné les mots " stipulations de la loi sur le bail à ferme "

2. Je suis également d'accord mais le locataire devra rester dans le bien durant NEUF années car les sanctions prévues par la loi sur le bail à ferme seront également d'application.

28 FEVRIER 2007 :D'un notaire expert en la matière:… je n’ai jamais trouvé intéressant de faire une telle mention, la loi sur le bail à ferme étant tellement particulière. Je suis persuadé que la plupart du temps, les auteurs de telles clauses veulent se référer à la loi sur le bail à ferme, uniquement pour quelques points bien précis, c’est-à-dire le mécanisme du droit de préemption, avec les délais et notifications particulières.

Pour le surplus, je suis convaincu que les autres conditions, notamment d’exploitation minimale etc., on ne les a pas à l’esprit. Je pense que la meilleure solution est de ne pas se référer à la loi sur le bail à ferme, mais d’inclure une clause très spécifique, reprenant les termes, délais et obligations éventuelles

Dans le cas précis, ici, comme d’habitude, c’est le Juge du fond qui appréciera jusqu’où la référence à la loi sur le bail à ferme peut aller, en fonction de l’intention réelle des parties…

Site sur le Bail à ferme : allez au Chapitre 17 : - mais soyez patient: il faut du temps pour l'accès !

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