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161/2005 09-11-2005 Question préjudicielle

Art. 251 du Code des impôts sur les revenus 1992, lu en combinaison avec l'art. 7, § 1er, 2°, c, du même Code Non-violation

Droit fiscal - Impôts sur les revenus - 1. Précompte immobilier - a. Immeuble dont un failli est propriétaire - Poursuite du contrat de bail commercial par le curateur - b. Dette de la masse faillie - 2. Revenus des biens immobiliers - Loyers. + ? = è JURISPRUDENCE classée par rubrique

 

Cour de Cassation  du 12 septembre 2005 : Compétence du Juge de Paix   Sommaire –repris du site de la Cour:

La compétence spéciale du juge de paix en matière de bail commercial s'étend aux contestations relatives à l'application des dispositions légales et contractuelles qui régissent les relations entre les parties au bail; l'examen d'une demande qui excède le domaine du bail, telle que la demande extra-contractuelle fondée sur la complicité d'un tiers à la violation des dispositions contractuelles au bail, ne relève pas de cette compétence . L'arrêt attaqué - Cour d'Appel de Bruxelles du 7 mai 2003 - considère la demande originaire introduite par la s.a. Brouwerij Haacht - preneur (défenderesse) contre la s.a. Rejan - tiers complice du manquement contractuel (demanderesse) et contre la s.a. Dabe - bailleur (partie appelée en déclaration d'arrêt commun) comme une demande globale et unique qui ressortit entièrement à la compétence du juge de paix (art. 591, 1°, du Code judiciaire).

Les juges d'appel ne relèvent ni la connexité (article 30 du Code judiciaire) ni l'indivisibilité du litige. La jonction visée à l'art. 566 du Code judiciaire n'est donc pas applicable.
Dans cette optique, la Cour casse l'arrêt attaqué. Par la seule invocation de la violation de l'article 591, 1°, du Code judiciaire, le premier moyen suffit à entraîner la cassation de la décision attaquée.
En effet, la demanderesse fait essentiellement valoir que la compétence spéciale du juge de paix visée à l'article 591, 1°, du Code judiciaire concerne uniquement les baux et peut, en conséquence, s'étendre aux contestations (relatives à l'application des dispositions légales et contractuelles qui régissent les relations) entre les parties à un bail. En tant qu'elle est dirigée contre la partie demanderesse (s.a.Rejan), tierce partie et non partie au bail, la demande est une demande de nature extra- contractuelle qui ne relève pas de la compétence ratione materiae du juge de paix.

Accès au texte NL- seul disponible : http://CAS120905.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 26 mai 2005

Renouvellement du bail -Demande du preneur- Refus du bailleur – Notification -Absence.

Est présumé de manière irréfragable consentir au renouvellement du bail, le bailleur qui n'a pas notifié au preneur, dans le délai de trois mois à compter de la demande régulière, son refus motivé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.

Accès au texte FR et au sommaire NL : http://cas26052005.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 11 avril 2005 Renouvellement du bail – Bailleur - Réponse sous condition résolutoire La loi du 18 avril 1851 sur les faillites, banqueroutes et sursis de paiement ne contient aucune disposition dérogatoire à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux; si elle n'autorise pas le curateur à notifier au preneur qui demande régulièrement le renouvellement du bail une réponse émettant des réserves ou stipulant une condition résolutoire, la bonne gestion de la faillite ne lui interdit pas davantage de notifier sa réponse à la date ultime du délai de réponse. La réponse à une demande régulière de renouvellement du bail par laquelle le bailleur stipule la condition résolutoire qu'en cas de vente du bien loué, l'acheteur pourra encore donner la réponse visée à l'article 14, alinéa 2, de la loi sur les baux commerciaux, ne lie pas les parties : Voir Cass., 18 septembre 1975, Bull. et Pas., 1976, I, 84; 2 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, I, 1087. Voir commentaire < du site http://www.businessandlaw.be/article1.html ( avertissement ) > étant è Renouvellement accordé sous condition résolutoire ( note en date du mercredi 21 septembre 2005 ). Pas d'accès direct au texte: allez sur : http://www.juridat.be/juris/jucf.htm è2005-04-11   Cour de Cassation du 25 février 2005 Refus de renouvellement pour reconstruction – Date de départ des ( vrais ) travaux - Indemnisation du preneur- Intention de reconstruction de l'immeuble - Intention non réalisée dans le délai légal .

En fonction des circonstances, il peut ressortir de la demande d'obtention de l'autorisation légalement requise pour les travaux, que le bailleur a réalisé son intention de reconstruire l'immeuble dans le délai fixé par l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (1). (1) Voir Cass., 12 janvier 1978, Bull. et Pas., 1978, 566; Cass., 28 avril 1983, RG n° 6795, Bull. et Pas., 1982-83, n° 474.

1. Il n'est pas contradictoire d'estimer d'une part, que le renouvellement ait été convenu en tenant compte de différends antérieurs entre les parties et des modifications dans les surfaces utilisées, et d'autre part, que cette convention ne détermine pas que le loyer sera adapté à la modification de la surface de vente. En plus, ce moyen, part d'une autre interprétation de la convention de renouvellement que celle donnée par la condamnation contestée;

 2. La décision contestée n'estime pas que les travaux aient été exécutés sans autorisation de la demanderesse. De l'obligation de restituer le bien en bon état en fin de bail, résulte aussi que c'est alors que des indemnités peuvent être dues pour des dégâts. L'obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs ne naît, en règle, qu'à la fin du bail :Voir Cass., 29 février 1980, Bull. et Pas., 1979-80, n° 413.

Commentaire http://www.businessandlaw.be/article995.html Avertissement http://www.businessandlaw.be/article1.html

Accès direct au sommaire FR et au texte complet NL: http://CAS25022005.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 28 janvier 2005 : un "bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la convention…

La convention de location – renouvellement est intervenue entre un preneur et un "bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la convention, et même si elle était conclue sous la condition suspensive que la dite partie devienne " bailleur ", cette convention est de nullité relative et peut n'avoir aucune valeur si le " bailleur " en invoque sa nullité.

Commentaires :http://www.businessandlaw.be/article955.html Avertissement http://www.businessandlaw.be/article1.html

Accès direct à cet aperçu FR et au texte complet NL de cet arrêt http://CAS28012005.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 13 janvier 2005 Procédure

…. Attendu qu'en refusant de statuer sur la recevabilité de la demande de la défenderesse, que contestait la demanderesse, au motif que cette question excédait les limites de la saisine du tribunal d'appel, statuant comme juridiction de renvoi, le jugement attaqué viole l'article 1110 du Code judiciaire… CASSE…

Voir l'arrêt du 21 décembre 2000 rendu en la même affaire

Accès direct au texte complet du présent arrêt (FR) et tant FR que NL de l'arrêt du 21/12/2000è http://CAS13012005.blogspot.com/

 

Tribunal civil Charleroi - Juge des saisies-, 20 décembre 2004                                                                                   Bail commercial -Caution –Mode de constitution- Gage sur fonds de commerce- Privilèges sur meubles- Antériorité                                                                                                                  JLMBi 2005,p.1686

 

Cour d'Appel de Gand du 7 décembre 2004 TVA

Je loue un immeuble et je le rénove : si je suis assujetti à la TVA je dois délivrer une facture au propriétaire avec TVA à sa charge dans la mesure où le propriétaire supporte les travaux, et sans récupération de la TVA par lui .

Diane Burlet, PricewaterhouseCoopers, L'ECHO du 1^er février 2005

 

Cour de Cassation du 26 novembre 2004 Procédure : Expulsion en cas d'aliénation -Reconstruction des locaux- Défaut de réalisation des travaux-Coût trop bas des travaux-Action en payement de l'indemnité d'éviction- élai de déchéance

Lorsque l'intention pour laquelle le bailleur a pu expulser le preneur consiste en la reconstruction des locaux visée à l'article 16, I, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce et que le preneur réclame une indemnité d'éviction, majorée éventuellement de dommages-intérêts, au motif que le bailleur, sans justifier d'un motif grave, n'a pas réalisé cette intention dans le délai de six mois déterminé à l'article 25, alinéa 1er, 3°, au motif que le coût de la reconstruction ne dépasse pas trois années de loyer, ou au motif que les travaux n'affectent pas le gros oeuvre de l'immeuble commercial, le fait donnant ouverture à l'action coïncide, en règle, avec l'achèvement des travaux; dans ce cas, le délai fixé par l'article 28 commence à courir, en règle, à ce moment, même si les travaux sont achevés avant l'échéance du délai de six mois prévu à l'article 25, alinéa 1er, 3°

" Overwegende dat het middel aanvoert dat in het geval dat de door de verhuurder uitgevoerde werken werden voltooid binnen de in artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet bepaalde termijn van zes maanden, de in artikel 28 van die wet bepaalde vervaltermijn van een jaar voor het instellen van de rechtsvordering van de huurder tot het verkrijgen van een uitzettingsvergoeding wegens de niet-naleving door de verhuurder van het voornemen van afbraak en wederopbouw zoals bepaald in dit artikel 25, eerste lid, 3°, slechts begint te lopen vanaf het verstrijken van de voormelde termijn van zes maanden " . REJET DU RECOURS

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Justice de Paix de Roulers du 22 juillet 2004

Enquête en matière d'assainissement du sol par le cédant du bail, locataire solidairement responsable avec le cessionnaire – Libre choix du propriétaire pour la suite ( recours contre le cédant ou cessionnaire ) – Astreinte éventuelle

Un bail commercial se termine de plein droit si le locataire n'en a pas demandé la prolongation même si le bail a été transféré à un tiers avec le fonds de commerce. Le locataire primitif reste solidairement tenu avec le repreneur de toutes les obligations et le preneur peut s'en prendre à lui sans se soucier si le cessionnaire est solvable ou non. Tant lors du transfert qu'à la fin du bail le locataire est tenu de demander une enquête "orientée " en matière d'assainissement du sol (art. 2, 18, §2 décret " Bodemsanering " et art. 37 § 1) et ce pour les terrains repris dans la liste des terrains pollués ( Vlarebo ) .

Le propriétaire qui se rend compte que l'activité du locataire est polluante doit l'en informer à temps pour ainsi limiter les dégâts et demander l'enquête du sol que la pollution soit " historique " ou non, et même si le locataire n'est finalement responsable que des dégâts survenus après le début de son occupation. A défaut le Juge peut imposer une astreinte au locataire sans attendre la fin du bail : Le locataire est condamné à procéder à la dite enquête du sol et d'en transmettre le rapport au propriétaire et à l'OVAM pour le ler septembre 2004 et à défaut le condamne dès le 2 suivant à une astreinte de 2.500 EUR par jour.

A toutes fins: Overdracht percelen met (vroeger) tankstation

Tijdschrift voor notarissen n° 3 de 2005 p. 142

 

 

Cour de Cassation du 24 juin 2004 : Faillite et résiliation du bail- Compétence du curateur et son étendue

La compétence puisée par le curateur dans l'article 46 de la loi du 8 août 1997 sur les faillites concerne tous les contrats opposables conclus par le failli mais se limite à ce qui est requis dans le cadre d'une bonne administration de la masse et de la garantie du respect du principe de l'égalité des créanciers

Il n'appartient pas au curateur de résilier un contrat opposable conclu avant la faillite lorsque la poursuite de ce contrat ne fait pas obstacle à la liquidation normale de la masse .N-B: pas le cas dans l'arrêt ! Voir E.Dirix, "Faillissement en lopende overeenkomsten", R.W. 2003-2004, (201) n°23 et note 63; A. Zenner, Dépistage, faillites et concordats, Bruxelles 1998, 497, n° 679.

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ATTENTION : ce blog contient en premier lieu une analyse de l'arrêt extraite du rapport de la Cour de C assation pour l'année 2004

 

Cour de Cassation du 17 juin 2004 : Sous-locataire et renouvellement du bail

Renouvellement du bail-Offre d'un loyer supérieur par un tiers-Refus par le bailleur -Sous-location- Sous-locataire propriétaire du fonds de commerce -Renouvellement du bail- Pas de notification au bailleur-Droit à une indemnité d'éviction

Il ne suit pas de la réglementation de la loi sur les baux commerciaux concernant l'éventuel établissement d'un renouvellement du bail par le sous-locataire, qu'après le refus du bailleur de renouveler le bail à la demande du locataire principal au motif de l'offre d'un loyer supérieur par un tiers, le sous-locataire, qui a établi le fonds de commerce et a régulièrement adressé sa demande de renouvellement du bail au locataire principal, toutefois sans la dénoncer le même jour au bailleur, perd ainsi son droit à une Indemnité d'éviction . Voir Cass., 21 avril 1995, RG C.93.0170.N, n° 205, 13 avril 2000, RG C.97.0080.N, n° 253 et 29 novembre 2001, RG C.98.0064.N, avec les concl. M.P., n° 654.

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Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 : Faculté de soumettre un bail non Commercial à la loi sur les baux commerciaux .

Un bail à une société CIVILE de révisorat peut de l'accord des parties être soumis à la lol sur les baux commerciaux. Le tribunal se base pour soumettre le bail à la dite loi sur une convention énonçant que des baux commerciaux seront rédigés pour les locaux occupés. Note : pourtant ces baux n'ont jamais été réalisés… le tribunal se base donc sur un futurible : une situation qui n'existe pas mais qui aurait pu exister….R.N.B. 2004 p.407 à comparer avec –ci-dessous - Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988

 

Cour de Cassation du 3 juin 2004: Fin de bail après un renouvellement: Travaux de transformation et nature de la législation.

Les articles 7 et 9 ont prévu dans le chef du preneur le droit impératif, moyennant certaines conditions, d'imposer l'exécution de travaux de transformation au bailleur; elles valent, d'une part, en vue de la protection du preneur qui ne peut être privé du droit d'exécuter certains travaux afin d'adapter le bien loué au commerce de détail qu'il veut y exploiter, mais elles valent, d'autre part, aussi en vue de la protection du bailleur pour lequel l'indemnisation éventuelle de ces travaux lors du départ du preneur doit rester limitée; en outre, les parties sont libres de convenir entre elles, conformément au droit commun .

NOTE:

Des art.1730/1731 C.C. il s'en suit qu'en cas d'une utilisation continue du bien, les dégâts sont à établir en tenant compte de la situation à l'entrée en possession et de celle à la sortie. Et sans tenir compte d'un nouveau bail par suite d'un renouvellement ( sans état des lieux ) Une convention entre parties autorisant des modifications et des constructions et en réglant le sort et les indemnités à la sortie à la sortie est à la fois autorisée mais ne ressort pas du droit sur les baux commerciaux mais bien du droit commun.

Rechtskundig Weekblad n° 29 du 19 mars 2005, p.1143:

Avec note étendue Dave Mertens, avocat à Anvers : " Cet arrêt est valable également pour la matière des baux en général : il est basé sur le principe de la " continuité " et aussi en ayant en vue de minimiser les frais de formalité inutiles; mais rien n'aurait défendu que les parties établissent un nouvel état des lieux. Et la présomption de l'art.1731 C.C. peut être renversée.

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Cour de Cassation du 29 avril 2004: Sous-location et cession du bail - Projet d'acte- Signification .

L'obligation de signifier un projet d'acte de cession de bail ou de sous-location implique uniquement que le preneur fasse connaître de la manière légalement requise tous les éléments de la cession du bail ou de la sous-location qui ont été convenus au préalable entre le preneur et le reprenant.

La cession du bail commercial vaut à l'égard du bailleur sous la condition suspensive qu'il n'ait pas, dans les trente jours de la signification du projet de l'acte de cession par le preneur, fait opposition à la cession ou que cette opposition ait été rejetée par le juge; lorsque cette condition suspensive se réalise, la cession sort son plein effet dès la date de la signification (1); la loi ne dispose pas que la validité de la cession et ses effets à l'égard du bailleur requièrent que le contrat de cession ne peut être exécuté avant l'expiration du délai dont il dispose pour y faire opposition; dès lors que l'expiration du délai d'opposition ou le rejet d'une telle opposition ne peut rétroagir que jusqu'à la signification de la cession au bailleur, celui-ci peut exiger la rupture du contrat de bail en cas d'exécution du contrat de cession entre le preneur et le cessionnaire avant que la cession lui soit signifiée et lorsque le juge considère ce manquement à l'interdiction de cession de bail comême étant suffisamêment grave. (1) Cass., 6 mars 1992, RG 7611, n° 353. Le M.P. concluait aussi au rejet du pourvoi mais parce que selon lui, le moyen manquait en droit: à son avis, il ressortait du précédent précité que la signification devait être préalable à l'exécution de la cession dès lors qu'une signification ultérieure ne peut constituer une signification d'un projet d'acte de cession.

Accès au texte intégral tant FR è http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/4/JC044T4.pdf

que NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/4/RC044T4.pdf

 

Tribunal de Commerce de Anvers du 22 avril 2004 Refus du renouvellement pour différents motifs – Un seul motif grave suffit:  usage personnel d 'une société de capitaux y transférant son siège social – Pas d'obligation de justifier ce déplacement –Contrôle judiciaire du motif de refus.

Le premier juge avait admis que l'on pouvait invoquer différents motifs de refus mais il déduisait le caractère ambigu. Pourtant en ce cas un seul motif sérieux suffit : soit ici l' occupation personnelle. Le  Juge a un certain pouvoir de contrôle du motif mais la bonne foi est présumée, et si le motif n'est pas mis en pratique les indemnités sont lourdes. A tort également le bailleur ne doit pas justifier des raisons de déplacer son siège social et la mise à exécution du motif semble possible et sincère. Le bailleur a également le droit de prévoir la possibilité que son motif soit refusé et dans cette hypothèse déjà refuser la continuation du bail aux mêmes conditions. Le tribunal donne raison au bailleur et estime son appel fondé.

Rechtskundig Weekblad n°10 du 5 novembre 2005, p. 396

 

Cour de Cassation du 16 avril 2004

Mise à la disposition d'un immeuble à la Commission de la Bourse - Rapports juridiques – PAS de bail commercial.

Justifie légalement sa décision qu'il n'y a pas lieu de faire application des articles 1302 et 1733 du Code civil, l'arrêt qui considère que la Commission de la Bourse n'est pas titulaire d'une concession domaniale et que les relations entre la commune et la commission de la bourse relativement à la mise à la disposition à cette dernière d'un immeuble par la commune, ne sont pas contractuelles, mais uniquement régies par le droit public et organisées en fonction des dispositions de commerce . Sur la mise à disposition d'un bien du domaine public par le seul effet de la loi voir: M.A. FLAMME, Droit administratif, T. II, n° 423.

 

COUR d'ARBITRAGE 61/2004 31-03-2004 Question préjudicielle

Décret de la Région flamande du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol (art. 37, § 1er, 38, § 2, et 39, § 2) Non-violation

Droit constitutionnel – 1.       1.       Compétences des régions - Région flamande - Protection de l'environnement - Assainissement du sol - Terrains présentant un risque accru de pollution du sol 2.       2.       Compétences fédérales - Droit civil - Contrats –   Bail commercial Obligations contractuelles du preneur et du bailleur.

 

Cour de Cassation du 25 mars 2004 : Bailleur voulant mettre fin à la destination Commerciale du bien immeuble
Pas de nouvelle destination. Le bien immeuble n'est pas affecté à une autre destination au sens des articles 16, I, 2° et 25, 3°, in fine, de la loi, par le bailleur qui, bien qu'il veuille mettre fin à la destination Commerciale du bien immeuble, ne lui donne pas une affectation nouvelle Voir Cass., 22 février 1968, Bull. 1968, 781

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Jugement du Tribunal civil de Liège du 3 mars 2004 Vente fonds de commerce : la voie la moins imposée n'est pas simulation. L’administration requalifie en revenus professionnels les revenus locatifs déclarés " revenus divers". L’opération de revente du fonds de commerce et la location concomitante du bien où celui-ci est exploité doit s’analyser comême étant une simple location du fonds de commerce, et le repreneur pouvant redevenir, sous condition suspensive, le propriétaire du fonds. Ainsi le requérant resterait le véritable propriétaire dut fonds et ses revenus locatifs = professionnels. Pour le requérant la taxation est illégale dans la mesure où les deux parties à la cause ont accepté toutes les conséquences juridiques de leur choix – vente du fonds de commerce et location d’un bien - çè simulation. Le tribunal admet la réclamation: il ressort du contrat que la vente du fonds de commerce et son transfert de propriété ont bien eu lieu en 1992 = dires du requérant. L’imposition litigieuse n’a donc pas, été établie légalement ce qui emport e son annulation.

Cour d'appel Liège (7^e chambre), 3 février 2004 Concession d'exploitation d'un hôtel (non) - Compétence ratione materiae - Juge de paix (non) . JLMB 26/11/2004,p.1725

 

Cour d'arbitrage du 10 décembre 2003

161/2003 10-12-2003 Questions préjudicielles

Loi du 8 août 1997 sur les faillites (art. 46) Non-violation

Droit commercial - Faillite - Contrats conclus avant la date du jugement déclaratif de faillite - Bail commercial - 1. Poursuite de l'exécution - Décision des curateurs - 2. Créance de dommages et intérêts du cocontractant évincé - 3. Egalité entre les créanciers.       Voir aussi : Rechtskundig Weekblad n°  2 du 10 septembre 2005, p.52

 

Cour de Cassation du 13 novembre 2003 : Irrégularité de la demande en renouvellement:

Le preneur peut pallier l'irrégularité de la demande de renouvellement du bail résultant du défaut d'indication des possibilités de réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande régulière au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin du bail en cours; ce qui peut être réalisé par l'envoi recommandé d'une lettre complémentaire faisant référence à la teneur de la première lettre et relevant l'omission; dans ce cas, le délai de trois mois prévu pour la réponse à la demande prend cours à partir de la date de la demande renouvelée. JT N° 6164 - 2/2005 ,p.36

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Cour d'appel de Bruxelles du 7 novembre 2003: Cession et pouvoir du cédant en fonction de son régime matrimonial

Seul l'époux qui n'a pas cédé le bail peut en demander la nullitéé ( pas question ici d'une simple inopposabilité )

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Artikel 1418, 1, b) B.W. primeert echter op artikel 1417 B.W., zelfs in de hypothese dat één echtgenoot de handelszaak alleen uitbaat.Overeenkomstig artikel 1418, 1, c) B.W. is de toestemming van beide echtgenoten vereist om een handelshuur> toe te staan.De vordering tot nietigverklaring op grond van artikel 1422 B.W. dient op straffe van verval te worden ingesteld binnen één jaar na de dag waarop de handeling ter kennis is gekomen van de echtgenoot die de nietigverklaring ervan vordert.

Rechtskundig Weekblad n° 32 du 9 avril 2005, p.1266 à 1273 avec note étendue Guillaume DENUDT ( KUL + avocat Bruxelles ),

 

Justice de Paix de St Trond du 4 novembre 2003 : Accord du bailleur sur le renouvellement mais avec d'autres conditions

Assignation du propriétaire  par le locataire Quand le locataire peut-il renoncer sa demande ? En pareil cas le locataire peut renoncer sa demande de renouvellement au cours de la procédure entame sa demande. En effet le délai renseignée par l'art. 20 ( "  Le bail est renouvelé aux prix et conditions fixés par le juge si le jugement rendu en premier ressort n'a pas frappé d'appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement rendu en degré d'appel, le preneur ne s'est pas désisté de sa demande de renouvellement.  " ) n'est qu'un délai ultime. Rechtskundig Weekblad n° 7 du 16 octobre 2004, p.3171 . Pas d'accès au texte.

 

Cour de Cassation du 20 octobre 2003 : Renouvellement-Départ du preneur-Régime d'indemnisation -Transformation.

Le régime d'indemnisation des travaux effectués avec autorisation concerne uniquement les travaux dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer.

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Justice de Paix de Furnes-Nieuport du 19 août 2003

Handelshuur - Uitzettingsvergoeding - Soortgelijke handel - Criterium - Voordeel dat de verhuurder haalt uit de cliëntèle die door de uitgezette huurder werd gecreëerd of in stand gehouden

Le Juge de fond décide s'il s'agit d'un commerce similaire –art.25,6°-.Ce n'est pas la nature des activités commerciales qui est déterminante mais bien l'effet pour l'avenir c-a-d l'avantage profitant au bailleur de la clientèle de l'ancien locataire. Ici la friterie actuelle ne peut être comparée avec l'ancien restaurant.

Rechtskundig Weekblad n° du 26 mars 2005, p.1192

 

I M P O R T A N T : Cour de Cassation du 19 juin 2003 :

 

 

Justice de Paix de Roulers du 3 juillet 2003
Bail commercial  accordé par un administrateur provisoire d'un incapable  – Durée minimum de 9 années

L'art. 2, 3 de la loi , suivant laquelle cette loi n'est pas d'application sur les baux accordés par des administrateurs provisoires, ne vise que les administrateurs provisoires n'ayant PAS le pouvoir d'accorder un bail de neuf ans. Ce n'est pas le cas de l'Administrateur provisoire désigné dans le cadre de loi du 18 juillet 1991,étant donné que cette loi dispose justement en son art. 488bis, f, § 3, g , de la possibilité , avec autorisation du Juge de Paix ,qu'il donne à bail commercial … Rechtskundig Weekblad n° 3 du 17 septembre 2005 p.114 

 

 

Cour d'Appel de Liège du 9 mai 2003 Plus values forcées-Résiliation anticipée bail Commercial - Indemnité reçue par locataire

Ne constitue pas une plus-value réalisée à l'occasion d'un événement analogue à un sinistre, une expropriation ou une réquisition en propriété, la plus-value obtenue en raison et à l'occasion de la résiliation anticipée d'un bail Commercial par le propriétaire de l'immeuble, dès lors que le montant de l'Indemnité a été négocié à l'amiable avec le propriétaire et que le locataire, qui a bénéficié d'un préavis d'un an, s'est établi à proximité de l'ancien emplacement Commercial.

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Cour de Cassation du 25 avril 2003 : voir page en ordre dégressif de dates

 

Cour de Cassation du 11 avril 2003 Pluralité de preneurs = tous doivent demander le renouvellement.

S'il y a pluralité de preneurs au moment de la demande de renouvellement de bail, la demande doit émaner de l'ensemble des preneurs

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Cour de Cassation du 21 mars 2003 : La problématique du renouvellement est de droit impératif en faveur du BAILLEUR

En cas de travaux importants, le bailleur pourrait renoncer à son droit de refuser un renouvellement, ce qui n'empêche que le preneur DEVRAIT le demander ( clause impérative en faveur du bailleur)

Inopérance de la convention de renouvellement conclue avant le délai légal. J.T.du 19 février 2005

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Cour d'Arbitrage 32/2003 12-03-2003 Question préjudicielle

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce (combinée avec les art. 537 et 1712 du Code civil) Pas de violation   Commentaires de Pascale Blondiau: " Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux… quelques éclaircissements" à lire sur le site de l' UVCW

Concession portant sur un bien relevant du domaine public et mise en location d'un bien relevant du domaine privé Cessation Dérogation au droit commun

 

Cour d'appel de Bruxelles du 13 décembre 2002 : Affectation par le locataire à des fins professionnelles – Preuve:

Bail de résidence principale «le preneur déclare louer le bien à usage privé et ne pourra changer cette destination ... qu'avec l'accord écrit du bailleur» = l'administration ne peut se fonder sur la seule déclaration à l'IPP non vérifiée du locataire, qui a postulé la déduction d'une partie du loyer comême frais professionnels, pour imposer le bailleur sur la base des loyers réels plutôt que du revenu cadastral. L'administration reste en défaut de prouver que l'immeuble aurait réellement été utilisé à des fins partiellement professionnelles par le locataire.

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Cour de Cassation du 18 novembre 2002

Refus de renouvellement du bail -Démolition suivie d'une reconstruction - Travaux - Etendue et importance - Coût dépassant trois années de loyer Le coût dépassant trois années de loyer qui peut être pris en considération en vertu de l'article 16, ,§ 1er, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne comprend pas seulement les frais de démolition et de reconstruction dans la mesure où ces frais affectent directement le gros oeuvre, mais aussi les autres frais liés à la démolition suivie d'une transformation.

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Cour de Cassation du 15 novembre 2002 : Accord de mettre fin au bail: disposition impérative en faveur du preneur.

Lorsque, en infraction à l'art.3, al.4, les parties mettent fin à leur bail sans constater leur accord par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge, le preneur ne peut être obligé d'invoquer la nullité relative de l'accord qui en découle. Le locataire peut renoncer à la nullité découlant de ce défaut et apporter la preuve de la résiliation .

Rechtskundig Weekblad n°4 du 24 septembre 2005, p.141 

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Tribunal de première instance de Mons du 13 novembre 2002 : Clause de rétroactivité - Résiliation d'un bail Commercial .

La clause d'un acte notarié qui donne un effet rétroactif à la résiliation amiable d'un contrat de bail Commercial est opposable à l'administration fiscale sur le plan des ISR sauf preuve de simulation. L'éventuel avantage en nature recueilli par les bailleurs, actionnaires majoritaires et administrateurs de la société locataire, du fait que les travaux réalisés par cette dernière leur restent acquis à l'issue du bail sans Indemnité compensatoire, doit être rattaché à la période imposable où la résiliation amiable porte effet.

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Cour de Cassation du 24 octobre 2002 Epuisement du droit de demander le renouvellement- Prorogation du bail originaire

La prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement du bail exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère un nouveau bail; cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux

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Justice de Paix de Roulers du 17 octobre 2002

Indemnité d'expulsion – Commerce similaire : Galerie d'art óMagasin d'articles de décoration, mobilier et objets d'art :NON

Le demandeur prétend que son futur successeur dans les lieux va y exercer un commerce similaire et demande une indemnité d'expulsion égale à deux ans de loyers, etc. Le défendeur fait état qu'il s'agit uniquement de la vente de peintures originales et de sculptures. Le demandeur vendait divers articles de décoration, petit mobilier, tissus, etc. auquel il avait ajouté plus tard des peintures mais uniquement à la commission, dont huit avaient été ainsi vendus.. Il n'est question de commerce similaire que si le genre de commerce est de nature à attirer une partie " appréciable " de la clientèle du locataire précédent, et pour une contribution " importante " de ses recettes . Rechtskundig Weekblad n° 4 du 25 septembre 2004, p. 150

 

Tribunal d'Anvers du 27 juin 2002 : Vente du bien loué - Respect des formes légales.

Le préavis donné par l'acquéreur en respectant les prescriptions de l'art.12 n'est pas soumis à de strictes formalités : ici l'absence de la signature. Pour le restant le Tribunal "oublie " que le bail primitif ne contenait aucune clause permettant de donner préavis avant neuf ans…et que même si ce n'était pas applicable ici au sous-locataire ( ? ) , l'art.12 était simplement cité sans le contenu du texte même, et ne pouvait ainsi être invoqué ( opinion de l'auteur du site ! ). R.W.du 6 novembre 2004 p.393

 

Justice de Paix de Furnes-Nieuport du 20 juin 2002

Woninghuur - Toepassingsgebied - Bestemming tot bewoning ondergeschikt aan bestemming op grond van het beroep of de bedrijvigheid van de huurder - Woonvertrekken van handelshuurder - 2. Huisvesting - Vlaamse Wooncode - Toepassingsgebied - Woningen met gemengd gebruik - Gewestelijke kwaliteitsnormen - Toepasselijkheid op lopende huurovereenkomsten.Rechtskundig Weekblad n° 12 du 20 november 2004 p.473

 

Cour de Cassation du 26 avril 2002 Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective - Notion -

N'est pas légalement justifiée la décision que l'occupation personnelle invoquée par les bailleurs ne satisfait pas au prescrit de la loi parce qu'il s'agit d'une utilisation qui n'est ni complète ni exclusive de l'objet du bail par les personnes énumérées dans la loi, dès lors que si l'occupation doit en vertu de la loi s'étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien

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Tribunal de Première Instance de Bruxelles du 7 mars 2002 : Disposition anti-abus - Location et sous-location .

Une dame donne en location une partie d'un immeuble dont elle est propriétaire à son époux. Le même jour, le mari sous-loue cette partie d'immeuble à une société dont il est associé actif. l'Administration est en droit d'imposer les opérations comême si les actes distincts n'existaient pas”. Texte completè FISCONET + Tekst NL èFISCONET NL

 

Cour de Cassation du 6 mars 1992

Opposition du bailleur. - Rejet de l'opposition par le juge. - Effets. Cession de bail. - Obligations du locataire principal et du cessionnaire. Libération Effets. Moyens nouveaux. - Matière civile. - Transaction. - Avocat. - Mandat spécial.

La cession du bail commercial faite conformément aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, dont le locataire a signifié un projet d'acte de cession, en application de l'alinéa 3 dudit article, constitue à l'égard du bailleur une cession sous la condition suspensive que le bailleur n'ait pas, dans les trente jours de la signification, fait opposition à la cession ou que cette opposition ait été rejetée par le juge; lorsque cette condition se réalise la cession sort son plein effet dès la date de la notification de la cession.

L'article 1200 du Code civil, qui dispose quelle payement fait par un seul des débiteurs solidaires libère les autres, est applicable dans le cas, visé à l'article 11.I et III, de la loi aux termes duquel en cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur, le preneur originaire demeurant solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.

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Cour de Cassation du 31 janvier 2002 : Solidarité du preneur avec le cessionnaire en cas de renouvellement

Le preneur ayant bénéficié d'un renouvellement du bail avant d'avoir cédé le bail et le fonds de commerce au cessionnaire devenu preneur direct du bailleur demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail en cours, mais non des obligations découlant du renouvellement du bail subséquent. Rechtskundig Weekblad n° 2 du 11 septembre 2004, p.62.

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Tribunal civil de Bruges du 8 janvier 2002 Travaux d'aménagement - Avantage de toute nature - Amortissement Une société utilise pour son exploitation un immeuble qui est la propriété de son gérant et de l'épouse de celui-ci. La société paie régulièrement des loyers. Aucun bail écrit n'a cependant été signé par la société et les propriétaires de l'immeuble. La société fait effectuer d'importants travaux d'aménagement dans l'immeuble. Ces frais sont activés et amortis. L'Administration rejette les amortissements. Selon l'Administration, ce n'est pas la société mais les propriétaires de l'immeuble qui sont propriétaires des travaux d'aménagement. Puisqu'il n'existe pas de bail écrit et que les propriétaires de l'immeuble n'ont pas renoncé à leur droit d'accession, ils sont immédiatement devenus propriétaires des travaux d'aménagement

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Cour de Cassation du 29 novembre 2001 : Brasserie sous-louant à un café- Refus du droit au renouvellement.

La loi vise uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct avec le public. D'où lorsque le locataire principal a donné le bien loué en sous-location et que seul le sous-locataire peut se prévaloir de droits sur le fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à une Indemnité ; dans ce cas et dans la mesure où le refus de renouveler le bail opposé par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce du sous-locataire, seul le sous-locataire peut réclamer l'Indemnité, à l'intervention obligatoire du locataire principal.

< " Une nouvelle lecture de la loi ? : Rechtskundig Weekblad, n° 38 du 18 mai 2002,p. 1429 >

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Cour de Cassation du 23 novembre 2001: Concession d'exploitation ou gérance. - Location du fonds de commerce

La convention par laquelle le gérant bénéficie du droit de gérer sous son nom le fonds de commerce et de conserver les produits du fonds à charge de remettre au propriétaire une redevance ou une part des bénéfices, le gérant étant responsable vis-à-vis des tiers, ne se distingue pas, en ses éléments essentiels, de la location d'un fonds de commerce, de sorte que les règles générales applicables au louage de biens meubles lui sont, autant qu'elles sont compatibles avec la nature des choses, également applicables sous réserve des dérogations convenues par les parties.

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Arrêt de la Cour  de Justice U.E. du 18 novembre 2004 dans l'affaire C-284/03 : Etat belge / Temco Europe SA
Constituent des opérations de location de biens immeubles des opérations par lesquelles une société octroie un droit précaire d'occupation contre le paiement dune indemnité fixe principalement en fonction de la surface occupée, lorsque ces contrats, ont essentiellement pour objet la mise disposition passive de locaux, moyennant une rémunération liée à l'écoulement du temps ...
Accès au texte : http://curia.eu.int/fr/actu/communiques/cp04/aff/cp040095fr.pdf

Justice de Paix de Tournai du 25 septembre 2001: Fermeture du commerce – Résolution pour inexécution -Force majeure Abus de droit. JLMB 22 mars 2002

Cour de Cassation du 20 septembre 2001 :

Renouvellement du bail. - Refus. - Preneur non-propriétaire du fonds de commerce. - Indemnité d'éviction. - Stipulation du bail

La loi a pour but de protéger le fonds de commerce et l'Indemnité d'éviction vise à indemniser le preneur pour la perte du fonds de commerce qui résulte de l'éviction ; dans les cas où la loi autorise aussi des non-propriétaires du fonds de commerce à intenter une action tendant à obtenir une Indemnité d'éviction, elle vise encore à protéger les droits du propriétaire du fonds de commerce et à lui permettre d'être indemnisé pour la perte de son fonds de commerce. Sauf si elles restreignent les droits du sous-locataire à l'Indemnité d'éviction, les stipulations du bail étendant les droits du preneur évincé à l'octroi de l'Indemnité d'éviction fixée par la loi ne sont pas nulles. Les stipulations du bail imposant au bailleur l'obligation de payer l'Indemnité d'éviction prévue par la loi au preneur évincé non-propriétaire du fonds de commerce sont nulles uniquement si elles réduisent ou excluent le droit à l'Indemnité d'éviction dont le sous-locataire, propriétaire du fonds de commerce bénéficie.

Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS200901.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 7 septembre 2001: Renouvellement du bail. - Demande du preneur. - Désistement après expiration du bail. - Indemnité d'occupation. - Enrichissement sans cause. - Conséquence. - Art. 20,

Est régie par la théorie de l'enrichissement sans cause, l'occupation, au-delà de l'expiration du bail, des lieux loués par le preneur qui ne s'est désisté de sa demande de renouvellement du bail qu'après l'expiration de ce dernier, de sorte que l'Indemnité ne doit pas être fixée en équité compte tenu des possibilités financières du preneur, mais doit être fixée en tenant compte de l'appauvrissement du bailleur et de l'enrichissement du preneur

Accès au texte complet FR et à un extrait NL èhttp://CAS070901.blogspot.com/

 

COUR d'ARBITRAGE 100/2001 13-07-2001 Recours en annulation

Loi du 7 mai 1999 sur les jeux de hasard, les établissements de jeux de hasard et la protection des joueurs (art. 8, 15, § 1, 20, alinéa 3, 21, 27, alinéa 1er, 34, 36.4, 54, § 1er, 58, alinéa 3, 62 et 71, alinéa 4, 4) Annulation partielle

Jeux de hasard - 1. Compétence de l'Etat, des communautés et des régions - a. Police des établissements dangereux, insalubres et incommodes - b. Politique économique - c. Aménagement du territoire et urbanisme - d. Compétence fiscale - Taxe sur les appareils de jeux automatiques - 2. Exportation de jeux de hasard - Condition de licence E - Garantie - 3. Cumul de licences - Interdiction - 4. Limitation du nombre de salles de jeux automatiques - 5. Conclusion de conventions - 6. Conditions d'exploitation Note Me Dochy : Faible incidence du bail commercial dans cet arrêt !

 

Tribunal de Termonde le 15 juin 2001: Bail à durée indéterminée

A un bail Commercial devenu à durée indéterminée-art.14,§3- le preneur peut mettre fin par le préavis d'un mois suivant le droit commun. Rechtskundige Weekblad, n°15 du 8 décembre 2001, p.536 . Avec note étendue d'A.Van Oevelen

 

Cour d'Appel de Gand du 20 février 2001 Location fins professionnelles - Simulation

Une contribuable usufruitière a accordé à son fils un bail viager sur un immeuble. Ce fils conclut un contrat de bail Commercial avec une société pour ce même immeuble. La mère déclare les revenus immobiliers que lui verse son fils comême des revenus d'immeubles qui ne sont pas affectés à des fins professionnelles. L'Administration estime qu'il s'agit de revenus d'un immeuble affecté à des fins professionnelles. La Cour conclut à la simulation de l'opération. La société a payé le loyer directement à la mère. Il est peu crédible que le fils ait perçu, d'après ses propres dires, la différence entre le loyer du bail Commercial et celui dont il était redevable à sa mère. En outre, le bail Commercial conclu a été daté, mais pas signé. Aucun écrit relatif à ce mode de paiement interne n'existe. Il est peu crédible que la société ait payé le précompte immobilier à la mère, alors que suivant la convention écrite passée entre la mère et le fils, ce dernier ne serait pas redevable du précompte immobilier. Ensuite, il n'existe pas non plus la moindre attestation établissant que les paiements de la société à la mère valent paiement du loyer dû au fils dans le cadre du bail Commercial conclu avec lui. Les héritiers de la mère, qui ont accepté sa succession sous bénéfice d'inventaire, prétendent enfin qu'ils ne peuvent être personnellement condamnés au paiement des dettes et charges de la succession. Une affirmation que la Cour juge toutefois non fondée. Accès au texte complet FR FISCONET + NL èFISCONET NL

 

Cour de Cassation du 21 décembre 2000 : Refus de renouvellement. - Intention de reconstruire l'immeuble. - Indemnité d'ééviction. - Indemnité forfaitaire. - Convention y dérogeant. - Validité. - Condition.

Lorsque le refus de renouvellement d'un bail Commercial est motivé par l'intention de reconstruire l'immeuble, le droit à l'Indemnité d'éviction naît au moment où le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas cette intention dans les six mois de l'éviction; dès lors, l'accord des parties dérogeant au régime légal de l'Indemnité forfaitaire n'est pas valable s'il a été conclu avant l'ouverture du droit à l'Indemnité d'éviction.

Un second arrêt a été rendu en cette affaire le 13 janvier 2005

Accès direct au texte complet tant FR que NL de cet arrêt et uniquement FR pour celui de 2005è http://CAS211200.blogspot.com/

 

Cour d'Appel de Gand du 20 décembre 2000: Concession d'exploitation- Contrat sui generis et non bail Commercial .

 

Cour de Cassation du 25 septembre 2000: Domaine public. - Conséquence. - Art. 537, 538 et 1128, C civ.

Les biens faisant partie du domaine public ne peuvent être donnés en location ni, partant, faire l'objet d'un bail Commercial.

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Cour de Cassation du 7 septembre 2000:

Compétence d'attribution - Jugement juges de paix -- Comêmerçants - Contestation - Juge d'appel – Détermination

Ressortit au tribunal de commerce en tant que juge d'appel la contestation entre comêmerçants relative aux obligations découlant du bail Commercial qui les lie. Hormis les cas où l'objet de la demande n'est pas de la compétence du pouvoir judiciaire, toute décision sur la compétence renvoie s'il y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne; cette disposition n'est toutefois pas applicable à la Cour de cassation lorsqu'elle casse, en raison de la violation d'une règle de compétence, une décision d'une juridiction autre que le tribunal d'arrondissement. Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS070900.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 23 juin 2000:

Requête en conciliation. - Citation en justice - Délai - Point de départ - Art. 18, al. 1er, - Accord conditionnel - Acte unilatéral.

Le délai des trente jours, à compter de la réponse du bailleur, dans lequel le preneur peut saisir le juge à peine de forclusion, ne court pas à partir de la date du dépôt à la poste de la lettre recommandée du bailleur répondant à la demande de renouvellement du preneur, mais à partir de la date où elle est présentée au preneur contre accusé de réception .

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Cour de Cassation du 6 avril 2000: Demande renouvellement du bail - Bien immobilier indivis - Refus de l'un des bailleurs - Art. 16.

Lorsque le bail a pour objet un immeuble appartenant indivisément à plusieurs bailleurs, le refus d'un seul de ceux-ci peut empêcher le renouvellement du bail sollicité par le preneur. Note Me Dochy: cela semble une évidence ! alors pas de lien…

 

Cour de Cassation du 23 juin 2000

Renouvellement – Requête en conciliation. - Citation en justice. - Délai. – Point de départ. - Art. 18, al. 1^er.

Le délai des trente jours, à compter de la réponse du bailleur, dans lequel le preneur peut saisir le juge à peine de forclusion, court à partir de la date du dépôt à la poste de la lettre recommandée du bailleur répondant à la demande de renouvellement du preneur, et non à partir de la date où elle est présentée au preneur contre accusé de réception .

La question de procédure soulevée par le pourvoi était de savoir à quelle date il fallait situer la réponse du bailleur comme point de départ du délai de l'action judiciaire: la date du dépôt de sa lettre recommandée à la poste ou sa réception par le preneur ? En matière de bail à ferme et dans le cadre de l'article 1776 du code civil, la cour avait déjà décidé que pour le calcul du délai de trois ans au moins, dans lequel le bailleur ne peut donner un nouveau congé d'un bail à ferme, postérieurement à la notification d'un congé non validé, la date de la notification à prendre en considération pour ce précédent congé, donné par lettre recommandée, n'est pas la date à laquelle la lettre avait été déposée à la poste, mais celle à laquelle le destinataire avait été en mesure de prendre connaissance de la lettre, notamment par la présentation de celle-ci à son domicile (Cass., 8 juin 1973, Bull. et Pas., 1973, I, 938).

La manifestation par le bailleur de son intention de ne consentir que sous conditions au nouveau bail est un acte unilatéral destiné au preneur de sorte que cet acte n'est parfait que lorsque ladite manifestation parvient à sa connaissance.

Comme l'expose De Page (t. IV, 3ème édition, 1972, n° 792 a, litt. B, 1 et 2), les articles 18 à 20 de la loi du 30 avril 1951 donnent l'exemple de l'élaboration judiciaire d'un contrat qui est imposé par la loi mais dont les conditions peuvent, en l'absence d'accord des parties, être déterminée par le juge. Si le preneur accepte les conditions précisées dans la réponse du bailleur, le contrat se forme immédiatement. Dans ces conditions la manifestation de volonté que constitue la réponse du bailleur est un acte unilatéral destiné au seul preneur (v., en matière de vente, sur le caractère unilatéral de la clause de réserve de propriété, Cass., 22 septembre 1994, R.G. 9517, n° 395).Rechtskundig Weekblad, n° 11 du 10 novembre 2001,p.376

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Cour de Cassation du 21 janvier 2000 :

Vente bien loué - Préavis de l'acquéreur - Point de départ - Transfert de propriété - Condition suspensive. .

Lorsque le compromis de vente d'un immeuble donné en location prévoit que le transfert de propriété sera suspendu jusqu'au jour de l'acte authentique de vente, le délai endéans lequel l'acquéreur peut donner préavis d'expulsion au preneur ne prend cours qu'à ce jour. Bien qu'une condition suspensive n'affecte pas l'existence d'une convention, telle qu'une vente, elle a pour effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en résulte, de sorte que le créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est pendante, exercer le droit qui en dépend.

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Cour de Cassation du 14 janvier 2000 : Congé pour exploitation personnelle. - Preuve - Art. 12, § 6, al. 2,

Il s'agit d'un arrêt rendu en matière de bail à ferme, mais intéressant quant au mode de la preuve

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Cour d'Appel d'Anvers du 3 mai 1999 Diverse inkomsten - Overdracht van een handelshuurovereenkomst

 

Cour de Cassation du 12 mars 1999: Incendie du bien loué. - Bailleur et preneur, usagers conjoints du bien loué. –

Art. 1733 C.C. ancien ! . Lorsque le bailleur s'est réservé un droit de jouissance continue et d'usage conjoint du bien donné en location, le preneur et lui-même ayant ainsi la détention conjointe du bien pendant la durée du bail, et plus spécialement au moment de l'incendie, l'article 1733 (ancien) du Code civil n'est pas applicable.

 

Cour de Cassation du 15 février 1999: Compétence - Jugements juges de paix- Comêmerçants - Contestation- Juge d'appel

Ressortit au tribunal de commerce en tant que juge d'appel la contestation entre comêmerçants relative aux obligations découlant du bail Commercial qui les lie. Hormis les cas où l'objet de la demande n'est pas de la compétence du pouvoir judiciaire, toute décision sur la compétence renvoie s'il y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne; cette disposition n'est toutefois pas applicable à la Cour de cassation lorsqu'elle casse, en raison de la violation d'une règle de compétence, une décision d'une juridiction autre que le tribunal d'arrondissement. (Solution implicite).

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Cour d'Appel de Liège du 22 septembre 1999 Simulation - Bail Commercial - Constructions érigées par le locataire. L'accession est un mode volontaire et différé d'acquisition de la propriété.   L'administration ne peut en conséquence considérer que les constructions effectuées sur le fonds du contribuable par sa société, qui a pris le bien en bail Commercial, sont devenues la propriété du premier au fur et à mesure de la réalisation desdits ouvrages, et que le contribuable a, partant, recueilli des avantages professionnels de toute nature. L'administration ne peut tirer argument de la modicité du loyer pour considérer que le contrat de bail Commercial est simulé, car les modalités convenues ne contreviennent pas à des dispositions d'ordre public et sont proches d'une convention d'emphytéose ou de superficie où la redevance peut être calculée de façon symbolique de même que l'acquisition ultérieure des constructions. Texte complet FR è FISCONET Tekst NL è Fisconet NL

Cour de Cassation du 23 octobre 1998 : Refus de renouvellement- Indemnité d'éviction. - Motif de rechange - Art. 25, al. 1er, 1° & 3°.

Lorsque le bailleur a refusé le renouvellement d'un bail commercial en vue de reconstruire l'immeuble loué, qu'il n'a pas réalisé cette intention dans le délai légal mais qu'il a, dans ce délai, affecté l'immeuble à une destination non commerciale, il ne doit pas payer d'autre Indemnité d'éviction que celle due en cas de reconstruction.

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Cour de Cassation du 22 mai 1998: Obligations entre parties - Loyer - Révision du loyer - Circonstances nouvelles - Notion - Art. 6

N'est pas légalement justifiée la décision judiciaire excluant que l'exécution par le bailleur, à la suite d'un sinistre, de travaux qui apportent une amélioration notable à l'état de l'immeuble loué, puisse constituer une circonstance nouvelle de nature à permettre, si les autres conditions légales sont remplies, la révision du loyer à l'expiration de chaque triennat.

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Cour de Cassation du 30 mars 1998:

Renouvellement bail Commercial - Refus - Motif. - Occupation personnelle et effective - Mentions requises… effectives

Le bailleur, qui refuse le renouvellement du bail commercial demandé par le preneur afin d'occuper personnellement le bien loué ou pour le faire occuper de telle manière, n'est obligé ni de mentionner, dans le refus, relativement à l'occupation personnelle, le terme "effectivement", ni d'indiquer en quoi consistera l'occupation effective.

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Cour de Cassation du 22 janvier 1998: Droits du bailleur. - Refus de renouveler le bail. - Limite. - Art. 16, IV et 24

En dehors du cas où le bailleur a notifié au preneur son refus de renouveler le bail dans les trois mois de la demande de renouvellement, l'article 16, IV, n'implique pas que le refus de renouveler le bail peut en tout cas être imposé au preneur.

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Tribunal civil de Bruxelles le 13 janvier 1998

Résolution ‑ défaut de paiement loyers a échoir‑ Cession- Solidarité du cédant‑ Défaillances du cessionnaire .

Le jugement qui sanctionne par la résolution du bail le fait pour le preneur de ne pas respecter une échéance des délais consentis ainsi que le défaut de paiement du loyer, ne statue pas in futurum, mais fixe un plan d'apurement dont les conditions ne se réalisent nécessairement qu'aux échéances à venir. La solidarité, prévue à l’article 11 –III de la loi sur les baux commerciaux, implique que le cédant du bail, preneur originaire, veille lui-même à s'informer sur le respect des engagements pris par le cessionnaire du bail. RNB. mars 1998, p.132

 

Cour de Cassation du 13 juin 1997 INDIVISION. - Acte NON purement conservatoire mais bien de disposition.

La demande tendant à la rupture d'un bail commercial ne constitue ni un acte purement conservatoire du bien ni un acte d'administration provisoire, susceptible d'être valablement fait par un seul copropriétaire. En règle, la disposition suivant laquelle, pour être valables, les actes d'administration, autres que les actes d'administration provisoire, et les actes de disposition doivent être faits avec le concours de tous les copropriétaires, n'est applicable qu'entre copropriétaires; vis à vis du preneur, la nature indivisible du bail commercial s'oppose toutefois à ce qu'un copropriétaire demande valablement la rupture du bail, sans appeler les autres copropriétaires à la cause.

 

Cour de Cassation du 5 décembre 1996

FIN DE PLEIN DROIT - Interprétation - restrictive - de l'art.1722 du C.C.qui prévoit la résiliation du bail en cas de destruction de la chose louée, suppose que la privation de la jouissance du bien résulte d'une impossibilité pour le bailleur de fournir, en raison d'un cas fortuit ou de force majeure, la jouissance promise dans le bail."

Avec note Sandra Denoo (UIA ) " Pas de dissolution de plein droit d'un bail lors de la disparition partielle du bien loué ":Par suite de travaux l'accès et l'activité commerciale du locataire ont été diminués. Pour le Cour il ne s'agissait pas " destruction " par cas fortuit du bien ( auquel cas d'ailleurs la résiliation n'est pas de plein droit mais doit être demandée ) et l'art.1722 prévoit aussi qu'en cas de destruction partielle le locataire peut demander éventuellement réduction du loyer ou résiliation du bail, et ici le Juge dispose d'un pouvoir d'appréciation. Le jugement cassé décidait de la résiliation comme si le bien était entièrement détruit ce qui n'était pas le cas.La frontière entre destruction complète et partielle n'est pas toujours facile à discerner "

Rechtskundig Weekblad n° 23 du 30 Janvier 1999

Note personnelle de l'auteur du site :

La justification apparente de l'art.1772 C.C.. avait été primitivement de protéger les intérêts du locataire mais l'évolution économique a fait soulever d'autres questions: La résiliation d'un bail commercial en raison de la destruction du bien peut se révéler catastrophique pour un locataire, situé, par exemple au Meir à Anvers ou à la rue Neuve à Bruxelles.

Pour y remédier j'avais pris l'habitude dans le cas de baux commerciaux à situation stratégique, d'insérer la clause suivante ( retranscrite de mémoire… ) :

" En cas de destruction totale ou partielle du bien par cas fortuit, les parties conviennent dès à présent que le bail continuera entre parties : le bailleur s'engageant à reconstruire le bien et à y investir toutes indemnités éventuelles reçues par lui, et le preneur s'engageant à continuer le paiement du loyer convenu sans modification de son montant ".

Le traité du Répertoire notarial : " Le bail en général " par Yvette MERCHIERS a accepté ce point de vue ( n°561 )

 

 

 

Justice de Paix de Saint-Trond du 25 avril 1996 : Conditions de la révision triennale.

En vertu de l'art. 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce, la révision triennale du loyer n'est possible que moyennant l'application cumulative des conditions énoncées par la loi à savoir que la valeur locative normale, par le fait de circonstances nouvelles, a augmenté

ou diminué d'au moins 15 %. Le formalisme de l'art. 6 est de nature telle que cette disposition revêt un caractère impératif. Il est par conséquent interdit de soumettre la révision du loyer à des prescriptions et des conditions plus strictes que celles qui sont déterminées par la loi.

N'entre en ligne de compte comme base de la révision que la valeur locative normale et non le loyer convenu tandis que par "circonstances nouvelles", on entend des circonstances indépendantes du locataire comme du bailleur.

Une révision quinquennale sur estimation d'experts qui tient compte de la valeur locative des biens immeubles en général est une clause arbitrale interdite qui ne subordonne pas la révision à des éléments objectifs propres au bien loué. Aucun autre critère ne peut être introduit par les parties pour déterminer le loyer que ceux qui sont déterminés par la loi elle-même. La révision du loyer sur base d'un pourcentage fixé de la valeur vénale du bien immeuble est contraire à la disposition de l'art. 6 de la loi susmentionnée.

Tijdschrift voor notarissen 1996 p. 272.

 

Cour de Cassation du 23 octobre 1995:

Sous-location et cession du bail. - Clause d'interdiction. - Formalités. - Non respect par le preneur. - Conséquences l'égard du cessionnaire. - Art. 10, al. 1er et 3, .

Le fait que le preneur ne procède pas à la notification ou à la signification de la sous-location ou de la cession de bail, ne confère pas au cessionnaire de l'ensemble des droits du preneur le droit de faire en son nom propre la signification, visée à l'alinéa 3 de l'article 10 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

Het feit dat de huurder niet overgaat tot de kennisgeving of de betekening van onderverhuring of huuroverdracht, verleent aan de overnemer van gezamenlijke rechten van de huurder niet het recht om in eigen naam tot de in het derde lid van art. 10 Handelshuurwet, bepaalde betekening over te gaan.

Texte complet FR et NL ( + cliquez sur " Détail " ) è

http://www.cass.be/cgi_juris/juris_cass_l1.pl?language=fr&sql=((ju+CONTAINS+'COUR'+%26+'DE'+%26+'CASSATION')+OR+(ju+CONTAINS+'HOF'+%26+'VAN'+%26+'CASSATIE'))+and+dd+=+date'1995-10-23'&fromtab=JURIS&tri=tri_dd+AS+RANK+&trier=date+arret&rech=2&ju=COUR+DE+CASSATION&ddaa=1995&ddmm=10&ddjj=23&dfaa=&dfmm=&dfjj=&lg=&text1=&choix1=ET&text2=&choix2=ET&text3=&chercher=t&numcass=&basedt=&basenum=&baseart=&baseaa=&basemm=&basejj=&editeur=&auteur=&ppaa=&set1=SET+TERM_GENERATOR+'word!ftelp/lang=french/base/root/derive/inflect'&set2=&set3=&origine=c

 

Cour de Cassation du 30 juin 1995

Sous-location et cession du bail. - Sous-location. - Premier bailleur n'étant pas locataire principal au moment de la conclusion du contrat de sous-location. - Conséquence. - Art. 11, II, al. 3, L. Sous-location et cession du bail. - Contrat de sous-location. - Conditions. - Rapports entre les parties - Naissance des droits du locataire principal. - Conséquence. - Art. 11, II, al. 3, L

La sous-location est un bail indépendant qui doit se distinguer du bail principal. La sous-location peut aussi exister dans le cas où le bailleur originaire ne devient locataire principal qu'après la conclusion de son contrat avec le locataire originaire. L'existence d'une sous-location ne requiert pas que les droits octroyés par le contrat de sous-location soient acquis par le bailleur principal dans le contrat de bail principal.

 

 

Cour de Cassation du 29 avril 1993 Sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession du bail. - EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le bailleur.

Aux termes de l'article 11, I, alinéa 2, contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, la sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail, avec la conséquence que le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur. En ce cas, le sous-locataire est seul en droit, à l'exclusion du locataire principal, de faire valoir à son profit et contre le bailleur, tous les avantages que confère la loi sur les baux commerciaux.

N-B: texte de l'arrêt non disponible.

 

 

COUR DE CASSATION du 3 février 1992 : Le loyer n'est pas nécessairement en espèces

N'est pas contraire à l'essence même du bail, le fait que le locataire s'engage à une obligation autre que celle de payer un loyer périodique en espèces et stipule qu'il n'est pas tenu au payement de loyers au cas où le sous-locataire désigné par le bailleur principal ne paye pas de loyer. Het is niet onverenigbaar met het wezen van de huurovereenkomst dat de huurder zich tot iets anders verbindt dan tot een periodiek te vervallen huurprijs in geld en bedingt dat hij geen huur verschuldigd is als de door de hoofdverhuurder aangestelde onderhuurder geen huur betaalt. R .W. 1993-94 ( abrégé ), p.1309.

Texte complet tant FR que NL è http://CAS030292.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 21 février 1991 Droit au renouvellement épuisé-Prorogation malgré tout = Renouvellement Toute prorogation du bail commercial originaire, par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un renouvellement du bail au sens de l'article 13.

Iedere verlenging van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst, waardoor de huurders het bij die huurovereenkomst bedongen genot van het handelspand ononderbroken blijven hebben, inzonderheid de toegestane huurverlenging, ook al konden de huurders geen huurhernieuwing meer aanvragen, komt neer op een hernieuwing van de huur, in de zin van art. 13 .

+ De JLMB, 36, 1991, 1262 Si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de deman­der le renouvellement exige un nouveau consentement des parties pour. que s'opère un «nouveau bail» (art.14, al 3 ) cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux.

Texte complet tant FR que NL è http://CAS210291.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 23 février 1990 Faillite et sous-location

En condamnant une défenderesse par le motif qu'elle a, en sa qualité de sous-locataire, organisé et toléré l'occupation de fait d'un bien par un tiers, alors que la demande était fondée sur les fautes délictuelles et quasi-délictuelles que cette défenderesse avait commises en concluant un contrat au nom du locataire principal, le juge modifie la cause de la demande.

Texte complet tant FR que NL è http://CAS230290.blogspot.com/

 

Les décisions plus anciennes de Cours d'Appel figurent en bas de cette page.

 

AUTRES ARRÊTS de la Cour de Cassation d'abord en 1997 suivis de ceux depuis 1988

 

Le tout suivi de quelques arrêts – texte accessible - de la Cour d'appel de Bruxelles entre 1986 et 1996

 

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 3E CHAMBRE   1997-12-15

Renouvellement bail- Dommages locatifs - Evaluation - Point de comparaison - Occupation. - Art. 1730/ 1731, C.C- Art. 22, 23 et 24, L.
Verplichtingen van partijen. - Huurhernieuwing. - Huurschade. - Raming. - Vergelijkingspunt.Ingebruikname.Art.1730en1731,BW.Art.22,23en24,.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1997-11-07

COMPETENCE ET RESSORT. - MATIERE CIVILE. - Compétence. - Compétence d'attribution. - Jugements des juges de paix. - Parties. - Curateur de faillite. - Commerçant. - Contestation. - Cession. - Résolution. - Dommages et intérêts. - Juge d'appel. Détermination. - Art. 577, C.jud RENVOI APRES CASSATION. - MATIERE CIVILE. - Décision casse. - Tribunal de commerce. - Juge d'appel. - Incompétence. - Art. 1110,

BEVOEGDHEID EN AANLEG. - BURGERLIJKE ZAKEN. - Bevoegdheid. - Volstrekte bevoegdheid - Vonnissen van de vrederechter. - Partijen. - Curator over het faillissement. - Koopman. - Geschil. -Overdracht. - Ontbinding.Schadevergoeding.Appelrechter.Vaststelling.Art.577,GerW.VERWIJZING NA CASSATIE. - BURGERLIJKE ZAKEN. - Vernietigde beslissing. - Rechtbank van koophandel. - Appelrechter. - Onbevoegdheid.Art.1110,GerW.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1997-11-06

VENTE. - Cession de créance. - Opposabilité au débiteur. - Reconnaissance par le débiteur cd. – Conséquences.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1997-11-06

CONVENTION. - FORCE OBLIGATOIRE (INEXECUTION). - Inexécution prématurée. - Résolution charge de la partie adverse. - Légalité. - Art.1184,Cciv.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1997-04-10

Résolution judiciaire. - Contrat prestations successives. - Résolution. - Effets. - Date. - Exception. - Art. 1184 et 1741, Baux. - - Appel. Effet suspensif. - Conséquence. –

Gerechtelijke ontbinding. - Gevolgen. - Datum. - Uitzondering. - Art. 1184 en 1741, BW. HOGER BEROEP. - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN). - Gevolgen. Bevoegdheid van de rechter. - Gevolgen. - Overeenkomst. - Huurovereenkomst. - Gerechtelijke ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende werking. - Gevolg. - Artt. 1184 en 1741, BW. - Art. 1397, Ger.W. OVEREENKOMST. - EINDE. - Huurovereenkomst. - Gerechtelijke ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende werking. - Gevolg. - Art. 1184 en 1741, BW. - Art. 1397, GerW. - ALGEMEEN. - Huurovereenkomsten. - Gerechtelijke ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende werking. - Gevolg. - Artt. 1184 en 1741, BW. - Art. 1397, Ger.W. HUUR VAN GOEDEREN. - ALGEMEEN. - Huurovereenkomsten. - Gerechtelijke ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende werking.Gevolg.Art.1184en1741,BW.Art.1397, GerW.

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1996

 

COUR DE CASSATION, SECTION FR, 3E CHAMBRE    ***    1996-12-02

UNION EUROPEENNE. - DROIT MATERIEL. - Principes. - Directive. - Résultat atteindre. - Etats membres. - Exécution. - Obligations. - Efficacité. - Juge national. - Droit national. - Interprétation. - Art. 5 et 189, al. 3, Trait du 25 mars 1957 instituant la CEE. UNION EUROPEENNE. - DROIT MATERIEL. - Principes. - Directive. - Sociétés. - SA. - Scission de Société –

 

COUR DE CASSATION, SECTION NL, 1E CHAMBRE    ***    1996-10-25

MATIERE CIVILE. - Formes. - Forme du pourvoi et indications. - Pourvoi unique. - Plusieurs demandeurs. - Violation des mêmes dispositions légales. - Décision attaque fonde sur des motifs identiques. - Moyens n'intéressant pas tous les demandeurs.-Recevabilité.du.pourvoi.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 3E CHAMBRE    ***    1996-06-24

Sous-location et cession du bail. - Preneur originaire. - Solidarité. - Champ d'application. - Art. 11, L. .
Onderverhuring en huuroverdracht. - Oorspronkelijke huurder. - Hoofdelijkheid. - Toepassingsgebied. - Art. 11, Handelshuurwet.

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1995

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1995-11-02

CONVENTION. - FORCE OBLIGATOIRE (INEXECUTION). - Contrat synallagmatique. - Exception d'inexécution. - Art. 1102, C.civ.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1995-06-23

RECHTERLIJK GEWIJSDE. - GEZAG VAN GEWIJSDE. - Burgerlijke zaken. - Exceptie. - Voorwaarden. - Art. 23, GerW.
CHOSE JUGEE. - AUTORITE DE CHOSE JUGEE. - Matire civile. - Exception. - Conditions. - Art. 23, C.jud.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1995-05-04

Travaux de transformation effectués par le preneur. - Coût ne dépassant pas trois années de loyer. - Art. 7,
Verbouwing door huurder. - Kosten niet hoger dan drie jaar huur. - Art. 7,.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1995-04-21

Congé. - Congé par le bailleur. - Locataire principal. - Sous-locataire. - Sous-locataire propriétaire du fonds de commerce. - Indemnité d'éviction. - Demande en justice. - Condition. - Art. 3, al. 5, 25, al. 1er et 3, et 26,
Opzegging. - Opzegging door de verhuurder. - Hoofdhuurder. - Onderhuurder. - Onderhuurder eigenaar van de handelszaak. - Vergoeding wegens uitzetting. - Vordering in rechte. - Voorwaarde. - Artt. 3, 5 lid, 25, 1 en 3 lid, en 26, .

HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER    ***    1995-02-17

BEWIJS. - BURGERLIJKE ZAKEN. - Getuigen. - Beoordelingsvrijheid. - Art. 915, BW.
Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz). - Voortijdige bindiging. - Akkoord van partijen. - Wijze van vaststelling. - Art. 3, 4e lid,

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1995-02-17

PREUVE. - MATIERE CIVILE. - Preuve testimoniale. - Liberté d'appréciation. - Art. 915, C. civ.
Fin prématurée. - Accord des parties. - Mode de constatation. - Art. 3, al. 4, L.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1995-01-27

Opzegging. - Verkorte opzeggingstermijn. - Art. 3, .
Huurhernieuwing. Enz.). - Uitzettingsvergoeding. - Beëindiging door de huurder. - Artt. 3 en 25, eerste lid, 3, .

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1994

 

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1994-06-02

Demande de renouvellement. - Demande en justice. - Délai. - Nature. - Conséquence.

Vordering.tot.hernieuwing.-.Termijn.Aard.Gevolg.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1994-05-20

Prix Déterminé ou déterminable. Huurprijs. - Bepaald of bepaalbaar. - Begrip.
Nature de la législation. - Renouvellement du bail. - rt. 14, al. 1er. - Dispositions impératives. - Nullité relative.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1994-05-06

Begrip. Aard van wetgeving. - Huurhernieuwing. - Art. 14, eerste lid, - Dwingende bepalingen. - Betrekkelijke nietigheid.
Huurhernieuwing. - Art. 14, eerste lid, - Dwingende bepalingen. - Betrekkelijke nietigheid. - Gevolgen.

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1993

 

 

HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER    ***    1993-12-10

Huurhernieuwing - Weigering - Reden - Wederopbouw na afbraak - Uitvoering van de werken binnen de wettelijke termijn - Uitzettingsvergoeding.

HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER    ***    1993-10-28

Huurhernieuwing:Hoofdhuurder:Verplichtingen.t.o.v.deonderhuurder.

COUR DE CASSATION, 1E CHAMBRE    ***    1993-04-29

OVEREENKOMST. - Verbindende kracht (niet-uitvoering). - Besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid. - Verbindende kracht van de statuten.VENNOOTSCHAPPEN. - Handelsvennootschappen. - Besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid. - Beheer. - Zaakvoerder. - Bevoegdheden. - Handelshuur. SOUS-LOCATION. - Sous-location totale accompagne de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession du bail. - Article 11, I, al 2, EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le bailleur.

HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER    ***    1993-04-16

Aanvraag tot huurhernieuwing. - Minderjarige verhuurder. - Andere voorwaarde. - Onenigheid met onverdeelde medeigenaars.
Onverdeeld onroerend goed. - Weigering van een van de verhuurders.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 3E CHAMBRE    ***    1993-04-05

COMPETENCE ET RESSORT. - Matière civile. - Compétence. - Compétence d'attribution. - Contestation. - Curateur de faillite. Commerçants. - Bail Commercial. - Cession. - Juge d'appel. - Détermination.
RENVOI APRES CASSATION. - Matière civile. - Tribunal de commerce. - Juge d'appel. - Décision. - Compétence. - Cassation. - Renvoi.
BEVOEGDHEID EN AANLEG. - Burgerlijke zaken. - Bevoegdheid. - Volstrekte bevoegdheid . - Geschil. - Curator over het faillissement. - Kooplieden. - Handelshuurovereenkomst. - Overdracht. - Appelrechter. - Vaststelling.
Geschil inzake bevoegdheid. - Hof van Cassatie. - Art. 660, eerste lid, Ger. W.
VERWIJZING NA CASSATIE. - Burgerlijke zaken. - Rechtbank van koophandel. - Appelrechter. - Beslissing. - Bevoegdheid. Verwijzing.

HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER    ***    1993-03-25

BEWIJS. - Burgerlijke zaken. -Huurhernieuwing Geschriften. - Bewijswaarde. - Brief. - Geen handtekening. - Gevolg.
Aangetekende brief - Gevolg. LASTGEVING. - Voorwerp. - Rechtshandeling.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1993-02-12

Etat des lieux. - Dommage locatif. - Application de la loi dans le temps. - L. du 29 décembre 1983. - Conventions en cours.
CONVENTION. - Application de la loi dans le temps. - Louage de choses. - Bail Commercial. - Conventions en cours.
Plaatsbeschrijving. - Huurschade. - Werking van de wet in de tijd. - W. van 29 december 1983. - Lopende overeenkomsten.
Toepassing.van.oude.of:nieuwe.wet.

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1992

 

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-12-11

Congé. - Art. 3, al.5, de la loi - Conditions d'applicabilité.

Congé. - Art. 3, al.5, de la loi sur les baux commerciaux. - Conditions d'applicabilité.
HUUR VAN GOEDEREN. - Handelshuur. - Einde. - Opzegging. - Art. 3, vijfde lid, Toepassingsvereisten.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-11-05

Renouvellement. - Demande de renouvellement du bail. - Mentions prescrites à peine de nullité.

Hernieuwing. - Bepalingen van art. 14, eerste lid, - Bepalingen van dwingend recht.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-09-11

Obligations entre parties. - Sous-location et cession de bail. - Incendie survenu dans l'immeuble. - Responsabilité du sous-locataire vis-à-vis du locataire principal.

Onderverhuring en huuroverdracht. - Brand in het onroerend goed. - Aansprakelijkheid van de onderhuurder t.a.v. de hoofdhuurder.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-06-26

Renouvellement du bail. - Refus de renouveler le bail afin de reconstruire un immeuble. Vente de l'immeuble alors qu'il n'a pas été reconstruit. Huurhernieuwing. - Weigering de huur te hernieuwen teneinde een onroerend goed weder op te bouwen. - Verkoop van het onroerend goed zonder dat het is wederopgebouwde.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-06-19

Nature de la législation. - Renouvellement du bail. - Loi art. 14, alinéa 1er. - Dispositions impératives. - Nullité relative. Aard van de wetgeving. - Huurhernieuwing. - Art. 14, eerste lid,. - Dwingende bepalingen. - Betrekkelijke nietigheid

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 3E CHAMBRE    ***    1992-04-06

Précomptes et crédit d'impôt. - Précompte immobilier. - Immunité. - Domaines nationaux. - Improductivité des propriétés foncières. - Emplacements commerciaux. - Société publique de transports. MOTIFS DES JUGEMENTS ET ARRETS. - Dépôt de conclusions. - Défaut de réponse aux conclusions. - Matire fiscale. - Impôts sur les revenus. - Recours devant la cour d'appel. - Moyen. - Conclusions devant la cour d'appel se référant au recours. - Moyen non rencontré.

INKOMSTENBELASTINGEN. - Voorheffingen en belastingkrediet. - Onroerende voorheffing. - Vrijstelling. - Nationale domeingoederen. Onroerende goederen zonder opbrengst. - Handelsemplacementen. - Openbare vervoermaatschappij. REDENEN VAN DE VONNISSEN EN ARRESTEN. - Op conclusie. - Belastingzaken. - Geen antwoord op de conclusie. - Inkomstenbelastingen. - Voorziening voor het hof van beroep. - Middel. - Conclusie voor het hof van beroep waarin naar de voorziening wordt verwezen. - Geen antwoord op het middel

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-06-04

Renouvellement Refus du bailleur. - Refus injustifié. - Prétention à des conditions différentes. - Délai. - Point de départ et fin du délai

Huurhernieuwing. - Weigering van de verhuurder. - Ongegronde weigering. - Aanspraak op nieuwe voorwaarden. - Termijn. - Begin- einddatum.

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-03-26

Renouvellement. - Refus. - Indemnité d'éviction. - Loi art. 25, 5°. - Nouveau preneur. - Notion.

Huurhernieuwing. - Weigering. - Uitwinningvergoeding. - Art. 25, 5, Handelshuurwet. - Nieuwe huurder. - Begrip.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1992-03-12

Cession de bail. - Effets. Congé. - Notification.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 3E CHAMBRE    ***    1992-02-03

SOUS LOCATION :Obligations du locataire en cas de sous-location

Verplichtingen van partijen. - Verplichtingen van de huurder bij onderverhuring.

 

 

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1991

 

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1991-12-13

Refus de renouvellement. - Indemnités d'éviction. - Cumul d'Indemnités. Réduction de l'Indemnité en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.

Weigering van huurhernieuwing. - Vergoeding wegens uitzetting. - Vermindering van de vergoeding gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel bij de terugneming.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1991-12-05

Baux commerciaux. - Fin. - Congé - Art. 3, al. 5,- Conditions d'applicabilité.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1991-03-07

La prise en considération d'un aveu extra-judiciaire ne requiert pas l'existence entre les parties intéressées, d'un litige né et actuel. ( Code civil, art. 1354. )

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1991-01-31

Résolution judiciaire. - Effets. - Date. Résolution judiciaire. - Contrat synallagmatique à prestations successives – Pouvoirs du Juge

 

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1990

 

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1990-11-16

Rechtsverwerking -Une disposition légale impérative empêche que l'applicabilité du droit qui en découle soit exclue tant que ladite disposition reste impérative à l'égard de son bénéficiaire. Texte complet FR exceptionnellement en début de la page consacrée à la  JURISPRUDENCE des tribunaux de première instance:

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1990-11-09 Indemnité d'éviction. - Conditions.

Lorsque le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, le bailleur qui est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué ne doit pas l'indemnité visée à l'article 25 de la loi , à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1990-10-19

Obligations du bailleur. - Jouissance paisible du bien loué par le preneur. - Aliénation volontaire du bien loué. - Influence sur le bail en cours. L'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail implique que, lors de l'aliénation volontaire du bien, le bailleur est tenu d'imposer à l'acquéreur l'obligation de respecter le bail en cours; la circonstance que le bail n'a pas de date certaine à l'époque de l'aliénation n'y fait pas obstacle. ( Code civil, art. 1719, 3°)

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1990-09-14

Fin. - Accord des parties. - Formes.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1990-03-16

Renouvellement. - Notification du preneur. - Absence de notification du refus du bailleur. - Sous-locataire.

La règle de l'article 14, al. premier, de la loi , en vertu de laquelle le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail s'il s'abstient de notifier son refus dans les trois mois, ne s'applique pas au sous-locataire, lequel doit, dans le mois, citer le bailleur et le locataire principal.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1990-03-09

Refus de renouveler le bail. - Motifs du refus. - Réalisation de l'intention du bailleur. - Délai de six mois. - Point de départ de ce délai.

Le délai de six mois dans lequel le bailleur est tenu de réaliser l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur prend cours à partir du moment où le preneur n'occupe plus le bien loué et où l'éviction a effectivement lieu, nonobstant la circonstance que le preneur a conservé les clefs du bien loué, après l'avoir quitté

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1990-01-11

Demande de renouvellement. - Refus. - Conditions.

L'article 16, I, 1° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'interdit pas au juge de vérifier, lors de la demande de renouvellement d'un bail commercial, si le motif de refus opposé par le bailleur au preneur est dénué de sincérité ou irréalisable.

 

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1989

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1989-06-08

Compétence territoriale. - Bail Commercial. - Compétence du juge de la situation du bien. - Convention contraire.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1989-04-07

Renouvellement du bail – Art. 14, al.2. - Demande du sous-locataire tendant au renouvellement du bail adressée au locataire principal et notifiée au bailleur. - Réponse négative du locataire principal ou du bailleur. - Point de départ du délai de trente jours dans lequel le sous-locataire est tenu de citer le locataire principal et le bailleur.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1989-04-06

Refus de renouvellement. - Bailleur, société de capitaux. - Conditions

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1989-03-02

Commerce de détail. - Notion.

 

ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1988

 

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1988-12-23

Faillite. - Clause de préemption concernant un immeuble. - Clause d'un bail Commercial.

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1988-09-09

CONVENTION. - Force obligatoire. - Louage de choses. - Baux commerciaux. - Révision du loyer. - Clause d'indexation. - Modification.

 

COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE    ***    1988-04-22

Refus de renouvellement. - Sous-locataire propriétaire du fonds de commerce. - Continuation de l'exploitation. - Pas d'Indemnité d'éviction due au locataire principal.

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1988-04-14

Acte de commerce. - Obligations ayant pour objet des immeubles ou des meubles. - Cause étrangère au commerce. - Demande d'un requérant non immatriculé au registre du commerce-Demande d'un cabaretier tendant au renouvellement du bail et à la remise en état du bien loué.

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1988-02-18

Cessions successives d'un bail. - Cédants solidairement tenus des obligations du preneur cessionnaire. - Preneur n'exécutant pas ses obligations. - Bailleur tardant à agir en résiliation du bail. - Aggravation de la situation du cédant, solidairement tenu des obligations du preneur. - Abus de droit du bailleur.

 

COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE    ***    1988-01-21

Obligations entre parties. Preuves admissibles

 

Cour de Cassation du 7 janvier 1988 Texte applicable par analogie au bail Commercial !

Bail déclarant applicables certaines dispositions de la loi sur le bail à ferme. Lorsqu'un bail est de ceux qui, en vertu de l'art. 2 de la loi sur le bail à ferme, sont exclus de l'application de cette loi, et qu'il a été convenu que certaines dispositions de cette loi seront applicables, les parties ne sont pas liées par les autres dispositions de la même loi.

 

ARRÊTS antérieurs à 1988

 

Cour d'Appel de Liège du 28 novembre 1986

Rechtsmiddelen - Vennootschappen – Faillissement - V.Z.W. opgericht met misbruik van de benaming "zonder winstoogmerk" - Vennootschap onder firma - Hoger beroep - Ontvankelijkheid – Faillissement - Tegenstelbaarheid van de handelingen verricht door de gefailleerde - Faillissement - Verdachte periode - Sluiten van een handelshuurovereenkomst - Art. 446 Faill. W

 

Cour de Cassation du 9 février 1973

Huur van goederen – Handelshuur - Hernieuwing van de huur geweigerd op grond van de wil van de verhuurder om het onroerend goed weder op te bouwen of het geen handelsbestemming meer te geven - Voornemen door de verhuurder niet ten uitvoer gebracht - Bijkomende vergoeding wegens uitzetting verschuldigd indien de verhuurder van geen gewichtige reden doet blijken - Gewichtige reden – Begrip 

 

Cour de Cassation du 15 mars 1968

Huur van zaken - Handelshuur - Aanvraag tot hernieuwing van de huur - Nietigheid van de betekening - Nietigheid voortvloeiend hieruit dat de betekening niet is gedaan binnen de bij artikel 14, lid 1,- voorgeschreven termijn – Betrekkelijke nietigheid - Vatbaar voor bevestiging door de verhuurder

 

Quelques ARRÊTS de la Cour d'appel de Bruxelles entre 1986 et 1996

 

Cour d'appel de Bruxelles du 20 septembre 1996 : Plus-value forcée- Exonération – Indemnité d'expropriation. 

 La société dont le contrat de bail Commercial, conclu avec l'ancien propriétaire de l'immeuble, est résilié de manière anticipée par l'acquéreur du bien, et qui recueille une Indemnité, réalise une plus-value forcée. La situation de la société n'est en réalité pas différente de celle du commerçant qui est contraint à l'abandon de son commerce suite à une expropriation.

Texte complet è FISCONET .

 

ATTENTION:

 

** Cour d'appel de Bruxelles du 29 juin 1995:

èNL - Duur. - Gebrek in de toestemming. –

Het bedrog duidt op het gebruik van berispelijke handelingen door een persoon die een ander op een dwaalspoor wil brengen om haar of hem ertoe te overhalen op verkeerde gronden, een schadeberokkende juridische daad te stellen, ten bate van de dader van het bedrog of van een derde, bewijs van de berispelijke handelingen. - Beoordeling in concreto. - misbruik van de leeftijd en van de zwakheid van de medecontractant. - Opzettelijke schuld. - Hoofdbedrog naar toepassing van artikel 1116 B.W.

BAUX COMMERCIAUX. - Durée. - Vice de consentement. - Le dol désigne l'emploi de moyens répréhensibles par une personne qui veut tromper une autre personne pour la pousser à accomplir, sous l'influence de l'erreur créée dans son esprit, un acte juridique préjudiciable dont le profit ira à l'auteur du dol ou à un tiers. - Preuve des manoeuvres répréhensibles. - Appréciation in concreto. - Abus de l'âge et de la faiblesse du co-contractant. - Faute intentionnelle. - Dol principal en application de l'article 1116 du Code civil.

 

*; Cour d'appel de Bruxelles du 11 mai 1992:

èNL Handelshuur

 

** Cour d'Appel de Bruxelles du 27 avril 1992

èNL Verkoop van een handelsfonds.

 

Cour d'appel de Bruxelles du 14 mai 1991 : Pas de convention = pas de commission à l'intermédiaire…

CESSION DE FONDS DE COMMERCE. - Mandat de vente donné à un intermédiaire, agent immobilier. - Fixation d'un prix minimum de vente et de la commission. - Stipulation du partage des arrhes par moitié en cas de désistement du candidat acheteur - Signature d'un compromis de vente sous condition suspensive (mise en état des lieux pour répondre aux normes d'une maison de repos). - Remise d'arrhes sous forme d'une traite acceptée mais jamais présentée par l'agent. - Désistement du candidat acheteur. - Absence de signature de la convention définitive et du bail. - Absence de faute du cédant. - Commission non due.

Accès au texte FR è CESSION DE FONDS DE COMMERCE è à l'ouverture cliquez sur " DETAIL "

 

Rechtskundig Weekblad n°35 du ler mai 1999 p. 1288

à comparer avec Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 - ci-dessus- et Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988- ci-dessous..

 

Jugement du tribunal de Gand du 20 février 1995

Indemnité de départ prématuré de deux ans seulement en cas de commerce similaire.

« Un délai de grâce ( N-B. : l’art.1244,2° est prévu pour les débiteurs malheureux ) ne peut être accordé qu’avec la plus grande circonspection...d’autant plus que le locataire est responsable de la situation où il se trouve...L’indemnité de départ est deux années de loyer si le nouveau propriétaire exploite un commerce similaire, ce qui n’est pas le cas : avant une cafetaria, maintenant un salon de coiffure... »

Dans le cas présent, le propriétaire a affirmé qu’il n’y avait pas eu de compromis et qu’ainsi il n’y avait pas de problème à signifier le 19 octobre 1993 après un acte notarié du 17 août 1993

Conclusion de l'auteur du site : en cas de vente d’un bien avec bail commercial il est indiqué de prévoir un court délai pour la réalisation de l’acte notarié ). 

Tijdschrift voor notarissen N° 5 de 1996: p.213 à 220 avec note E.Van Hove

 

Tribunal de commerce de Turnhout du 7 février 1995

Garantie locative - Mise en gage du compte financier - Règles d'antériorité.

" Le privilège de la garantie locative de l'article 10 de la loi sur les baux à loyer n'est pas d'application pour un bail commercial. Si le bailleur dispose d'un droit de gage sur le compte financier, le conflit avec le créancier gagiste du fonds de commerce doit se résoudre sur la base des règles d'antériorité ".

L'immeuble loué n'était pas la résidence principale du locataire.

Les fonds bloqués en garantie peuvent être considérés comme un gage.

La garantie locative est resté sur un compte du locataire ( failli ) .

La mise en gage du fonds de commerce était antérieure à la garantie locative et l'emporte que le privilège créé par le cautionnement volontaire dans le cadre du bail commercial.

Note de l'auteur du site:

L'art.10 de la loi sur les baux à loyer stipule que si la garantie locative est une somme d'argent elle est placée au nom du preneur en compte individualisé, avec un privilège au profit du bailleur.

Si la location est mixte ( commerce / résidence principale ) il faut voir l'affection prépondérante.

Mais la loi n'a pas précisé le rang de ce privilège, bien qu'il semble que l'on doive privilégier le bailleur.

Ne pas perdre de vue maintenant le nouvel art.2075 C.C. ( loi du 6 juillet 1994 ).

Conflits à régler sur base des règles d'antériorité ( nouvel art.1690, 3 C.C. ).

Il aurait fallu ici que le compte bloqué puisse être considéré comme un " compte de qualité " Le titulaire du compte l'ayant en " telle qualité ".

Rechtskundig Weekblad du 27 mai 1995 p.1337 avec note: Eric Dirix : " droit des sûretés sur une garantie locative "

 

Tribunal de Furnes du 7 mai 1992

Bail commercial de durée indéterminée - Accord sur le renouvellement avec force rétroactive . Art.14 de la loi .

" Si en conséquence de la non demande de renouvellement d'une bail commercial, un bail de durée indéterminée en est la conséquence, rien n'empêche durant la durée de ce bail ( de durée indéterminée ) de régulariser la situation en lui donnant un caractère rétroactif.

Les dispositions de l'art.14 de la loi sur les baux commerciaux ne sont pas d'ordre public mais bien pour la protection du locataire qui peut donc renoncer à la sanction d'une nullité relative. "

Rechtskundig Weekblad n° du 3 juin 1995 p. 1373

 

Justice de Paix d' Anvers du 24 mars 1992 : Indemnité de départ.

Ce qu’a décidé un Juge de Paix « non inconnu du notariat « ( Me Van Oosterwijck, je présume ...) :

Le délai de 3 mois dans lequel l'acquéreur d'un immeuble commercial doit, sur base de l'art. 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, résilier le bail, prend cours à dater de l'acquisition, c'est-à-dire au moment où le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord de volonté sur la chose et le prix. A défaut de convention de vente sous seing privé, cette date vaut comme date de l'acte authentique.

Le congé donné sur la base de l'art. 3, al. 5 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'est valable qu'à la condition que le contrat de bail mentionne les conditions visées dans cette disposition légale (relatives à l'intention d'utiliser soi-même l'immeuble). »

Ici le tribunal demande que la convention soit « opposable aux tiers » pour faire courir le délai de trois mois.

Tijdschrift voor notarissen 1993, p. 308.

 

Justice de Paix de Sint-Kwintens-Lennik du 16 décembre 1991

Demande de renouvellement : expiration du délai - plusieurs bailleurs à la même adresse - ayants droit du bailleur primitif : information au preneur

1. Il suffit, pour être dans les délais, que la lettre recommandée soit posée au plus tard quinze mois AVANT l’ expiration du bail en cours.

L’art.14 de la loi sur les baux commerciaux n’exige PAS que le bailleur ait pris connaissance de la lettre au dernier jour utile.

2. Lorsque le bien loué appartient à plusieurs personnes la demande doit leur être adressée à tous MAIS une seule lettre suffit pour tous les propriétaires s’ils sont domiciliés ( « s’ils habitent  »  ) à la même adresse.

3. Les ayants droit du bailleur primitif ont l’obligation d’informer formellement le preneur de leur qualité, de telle qu'il soit au courant de l’identité et des autres données d’identification des ayants droit, de telle sorte qu’il puisse exercer ses droits et obligations. Rechtskundig Weekblad du 12 février 1994 : page 827 à 829

Justice de Paix de Sint-Niklaas le 12 novembre 1990 Indemnité de relocation, soumise au critère de perte potentielle pour le bailleur. Convention à exécuter de bonne foi - Abus d’une stipulation contractuelle. ABUS DE DROIT.

1. La licéité d’une indemnité obligatoire de relocation doit être jugée comme celle d’une clause de dommages et intérêts , c’est à dire en estimant le dégât potentiel que le bailleur va subir En elle même, dans un bail commercial, une pareille clause égale à six mois de loyer n’est pas illicite; ce montant peut résulter de concessions en d’autres domaines

2. Un bailleur qui assigne en paiement intégral de cette indem­nité ( plus de 12.500 EUR ) après avoir reloué immédiatement le bien à des conditions au moins égales commet un abus de droit vis à vis de cette clause conventionnelle, pour en tirer un profit extraordinaire, avec des inconvénients financiers im­portants pour l’ancien preneur Le jugement accorde une indemnité égale à trois mois de loyer. RECHTSKUNDIGE WEEKBLAD du 22 février 1992, p.856

 

Justice de Paix de Boom du 1^er décembre1988 Partie à usage d'habitation

Suivant la loi, les parties à usage d’habitation faisant partie d’une exploitation commerciale tombent sous l’application de cette loi s’il s’agit d’un même locataire. Les art.1758 bis et 1759 bis C.C. ne sont donc PAS applicables. D’où pas d’application de prolongation d’occupation laquelle n’est possible que pour les baux d’habitation. Abus et négligences du locataire ne peuvent lui donner possibilité de demander une prolongation d’occupation.

Rechtskundig Weekblad n°19 du 5.1.1991. p.355

 

Cour d'Appel de Bruxelles du 11 février 1988 Galerie COMMERCIALE. - Concession d'emplacements de kiosques sur les parties communes. - Nature du contrat. - Précarité de ces exploitations.

Le caractère amovible des kiosques, la précarité de leurs emplacements, la durée très limitée dans le temps de leurs concessions établissent que les exploitants de ces kiosques ne peuvent ni bénéficier de la loi relative aux baux commerciaux, ni prétendre à un quelconque droit de jouissance d'un emplacement déterminé durant une période déterminée. Dans de telles conditions, leur exploitation doit être considérée comme précaire.

 

Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988 Soumettre un bail à la loi sur les baux commerciaux.

Un bail est commercial et régi à ce titre par les dispositions impératives de la loi du 30 avril 1951 lorsqu'il entre dans le champ d'application de celle-ci tel que défini pat l'article 1er ou lorsque les parties l'ont expressément soumis à cette législation. L'intention commune des parties doit être certaine et non équivoque. La seule mention dans l'intitulé de la qualification de "commercial" ne suffit pas. A comparer avec – ci-dessus - Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004

 

Cour d'Appel de Liège du 28 novembre 1986: ASBL abusive - Société en nom collectif - Faillite. - Opposabilité des actes du failli - Période suspecte - Conclusion d'un bail commercial.

La constatation de l'inexistence de la personnalité de l'A.S.B.L. n'a pas pour effet d'anéantir le cas échéant la réalité juridique d'une société civile ou commerciale constituée en abusant de l'application "sans but lucratif". L'appel attribuable à une telle société qui n'est autre qu'une société en nom collectif est dès lors recevable. Hormis les cas de fraude ou de violation d'une loi d'ordre public, les engagements du failli, seraient-ils purement verbaux, sont opposables aux créanciers chirographaires et au curateur représentant la masse. D'autre part il y a lieu d'annuler le bai commercial conclu dans la période suspecte par le failli, bail dont les conditions avantageuses pour la contractante causent préjudice à la masse des créanciers.

 

** Cour d'Appel de Bruxelles du 25 septembre 1985

èNL: ONROERENDE INKOMSTEN. - VERHURING. - GEBRUIK DOOR DE HUURDER VOOR BEDRIJFSDOELEINDEN. - ONDERVERHURING. - AANWENDING VOOR EEN BEDRIJFSACTIVITEIT DOOR DE ONDERHUURDER.

** Cour d'Appel de Bruxelles du 13 juin 1985

èNL: OVEREENKOMST. - VERKOOP. - HANDELSZAAK. - OVERNAME VAN DE HANDELSZAAK. - HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - BROUWERIJCONTRACT. - OVERNAME VAN DE HANDELSHUUROVEREENKOMST. - NORMAAL GEVOLG VAN DE VERKOOP. - VERPLICHTING VAN DE KOPER. - WEIGERING. - FOUT. - SCHADEVERGOEDING.

** Cour d'appel de Bruxelles du 22 février 1983

èNL: LEASING. - HUUR. - Onroerend goed. - Toepassing van de wet op de handelshuur: Neen

 

 

 

** TOUS LES LIENS EN UN COUP D'OEIL et ** SNELLE HYPERTEXT-VERBINDINGEN

 

** BAIL A FERME : Jurisprudence récente, textes légaux et commentaires

 

LES BAUX COMMERCIAUX ( le présent site )

 

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ASBL, AISBL, Fondations privées, Fondations d'utilité publique, etc.  + Formulaire

Assainissement des sols + " Environnement"

Les 16 ( ? ) droits de préemption en région flamande ( texte FR )

Aménagement territoire en région flamande ( texte FR )

Le Code du Logement en région flamande ( Texte FR)

 

L'auteur, ses blogs, etc  è http://leon.dochy.googlepages.com/home

 

     *  Sites NON juridiques…

Site de Lucie et Léon DOCHY à Pecq ( Belgique )

Dessins de Lucie Dochy

Historique du Canal de l'Espierres et le problème de l'épuration de l'eau

Historique du chemin de fer vicinal à Pecq

 

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