La publicité ci-dessus n'émane pas de l'auteur et ne concerne peut être pas le droit belge. -. Site mis à jour le 15 octobre 2007 

 

 

 

 

 

 

 

Cour d'Appel de Gand du 28 décembre 2005

Enregistrement tardif et responsabilité du Receveur de l'Enregistrement                                                               

Le receveur de l’enregistrement enregistre une convention de bail commercial le neuvième jour qui suit le crédit du compte de son bureau. Entre la date de ce crédit et l’enregistrement, l’immeuble commercial est vendu.

Comme la convention de bail n’avait à ce moment aucune date certaine, le locataire est confronté à des problèmes. Il demande des dommages-intérêts à l’Etat belge sur base de l’article 1382 C. civ.    La Cour observe que la simple mention de la convention de bail commercial dans un acte authentique de vente ne satisfait pas à l’article 1328 C. civ. et par conséquent, ne procurait aucune date certaine à la convention de bail commercial.

Note FR et accès au texte complet de l'arrêt ( Fisconet )

 

Cour de Cassation du 18 novembre 2005

Dancing – Bail commercial – Cession de bail – Défaut de permis d'exploiter

Les demandeurs ont entrepris des travaux d'agrandissement de leur immeuble en vue de réaliser un dancing, sans avoir préalablement obtenu de permis de bâtir ; les demandeurs ont conclu avec le défendeur  un contrat de bail commercial ; à une date indéterminée, (la partie appelée en déclaration d'arrêt commun) céda son fonds de commerce à la SPRL LL - , les scellés ont été posés sur le rez-de-chaussée commercial, objet du bail commercial initial, suite à une délibération du collège échevinal de S du 19 avril 1966  au constat que cette exploitation se situe dans un bâtiment transformé à cet effet et pour lequel aucun permis d'exploiter n'a été délivré…

La SPRL LL postula l'annulation de la convention de cession du fonds de commerce po.r dol ou par le jeu de la garantie d'éviction… ils postulèrent enfin l'annulation du bail commercial pour dol commis lors de la conclusion du contrat…La demande formulée par (la partie appelée en déclaration d'arrêt commun) et tendant à obtenir l'annulation du contrat de bail commercial et/ou sa résolution est une demande nouvelle qui, à défaut de connexité avec la demande de garantie, est de la compétence du juge de paix ;…
…     le jugement  rendu le 30 juin 2004 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel attaqué déclare fondé l'appel du défendeur contre le jugement du juge de paix du 6 mai 1997…

… Comme il y a eu éviction totale à dater du mois de mai 1996, il convient de dire résolue aux torts des (demandeurs) la convention de bail à dater du 1er mai 1996 et de condamner les (demandeurs) pour le préjudice causé (au défendeur et à (la partie appelée en déclaration d'arrêt commun)) "….

… Les (demandeurs) ont aménagé un immeuble en violant les règles urbanistiques. Ils ont donc commis une faute.

…    LA COUR   Casse le jugement attaqué en tant qu'il dit l'appel du défendeur fondé, qu'il dit la demande additionnelle formée par les demandeurs contre le défendeur recevable mais non fondée, qu'il décharge le défendeur de toutes les condamnations prononcées contre lui par le jugement du 6 mai 1997, qu'il condamne les demandeurs à rembourser au défendeur la somme de 11.898,89 euros et à lui verser, à titre de dommages et intérêts, une somme de 1.600 euros en principal, et qu'il condamne les demandeurs aux dépens des deux instances ;

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/B/JC05BI2.pdf et NL  http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/B/RC05BI2.pdf

 

Cour de Cassation du 28 janvier 2005 :

Un " bailleur " qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la convention…

La convention de location – renouvellement est intervenue entre un preneur et un "bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la convention, et même si elle était conclue sous la condition suspensive que la dite partie devienne " bailleur ", cette convention est de nullité relative et peut n'avoir aucune valeur si le " bailleur " en invoque sa nullité.

L'art.14, 1er, de la loi  règle les modalités du droit au renouvellement du bail à suivre par le preneur avant la fin du terme en cours est une disposition impérative en faveur de la partie protégée, le bailleur; seul le bailleur peut renoncer au bénéfice de cette disposition impérative et ce, seulement après le commencement du délai prévu dans cette disposition pour la demande du renouvellement du bail : Voir Cass., 21 mars 2003 : texte ci-après au Chapitre 7

Rechtskundig Weekblad n°7 du 13 octobre 2007, p. 271 ( avec note : "  Zie Cass. 18 februari 1988, Arr. Cass. 1987- 88, 790; A. Pauwels, Handelshuur, in A.P.R., Brussel, Larcier, 1971, p. 103, nr. 209.  "

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/1/JC051S4.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/1/RC051S4.pdf

Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 :

 Faculté de soumettre un bail non commercial à la loi sur les baux commerciaux .

Un bail à une société CIVILE de réviseurs peut de l'accord des parties être soumis à la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal se base pour soumettre le bail à la dite loi sur une convention énonçant que des baux commerciaux seront rédigés pour les locaux occupés.

Note de l'auteur du site : pourtant ces baux n'ont jamais été réalisés… le tribunal se base donc sur un futurible : une situation qui n'existe pas mais qui aurait pu exister….RNB. 2004 p.407.

A comparer avec –ci-dessous - Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988 et Justice de Paix de Diest du 30 septembre 1996

 

Cour d'appel Liège (7^e chambre), 3 février 2004 Baux - Bail commercial - Notion - Concession d'exploitation d'un hôtel : NON - Compétence ratione materiae - Juge de paix (non) . JLMB 26/11/2004,p.1725

 

Cliquez sur le N° ci-après ! Cour d'Arbitrage 32/2003 12-03-2003 Question préjudicielle

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce (combinée avec les art. 537 et 1712 du Code civil) Pas de violation   Lire: Commentaires de Pascale Blondiau : " Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux… quelques éclaircissements" à lire sur le site de l' UVCW è http://www.uvcw.be/articles/3,8,2,0,167.htm   Et sur la concession en général par les pouvoirs publics è http://www.uvcw.be/impressions/toPdf.cfm?urlToPdf=/articles/0,0,0,0,1043.htm

Concession portant sur un bien relevant du domaine public et mise en location d'un bien relevant du domaine privé Cessation Dérogation au droit commun

 

Cour de Cassation du 23 novembre 2001: Concession d'exploitation ou gérance. - Location du fonds de commerce  La convention par laquelle le gérant bénéficie du droit de gérer sous son nom le fonds de commerce et de conserver les produits du fonds à charge de remettre au propriétaire une redevance ou une part des bénéfices, le gérant étant responsable vis-à-vis des tiers, ne se distingue pas, en ses éléments essentiels, de la location d'un fonds de commerce, de sorte que les règles générales applicables au louage de biens meubles lui sont, autant qu'elles sont compatibles avec la nature des choses, également applicables sous réserve des dérogations convenues par les parties.

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/B/JC01BN3.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/B/RC01BN3.pdf

 

Arrêt de la Cour  de Justice UE du 18 novembre 2004 dans l'affaire C-284/03 : Etat belge / Temco Europe SA
Constituent des opérations de location de biens immeubles des opérations par lesquelles une société octroie un droit précaire d'occupation contre le paiement dune indemnité fixe principalement en fonction de la surface occupée, lorsque ces contrats, ont essentiellement pour objet la mise disposition passive de locaux, moyennant une rémunération liée à l'écoulement du temps ...
Accès au texte FR : http://curia.eu.int/fr/actu/communiques/cp04/aff/cp040095fr.pdf

A comparer avec ci-dessous - Cour d'Appel de Bruxelles du 11 février 1988

 

Justice de Paix de Roulers du 3 juillet 2003
Bail commercial accordé par un administrateur provisoire d'un incapable – Durée minimum de 9 années

L'art. 2, 3 de la loi , suivant laquelle cette loi n'est pas d'application sur les baux accordés par des administrateurs provisoires, ne vise que les administrateurs provisoires n'ayant PAS le pouvoir d'accorder un bail de neuf ans. Ce n'est pas le cas de l'Administrateur provisoire désigné dans le cadre de loi du 18 juillet 1991,étant donné que cette loi dispose justement en son art. 488bis, f, § 3, g , de la possibilité , avec autorisation du Juge de Paix ,qu'il donne à bail commercial …

Rechtskundig Weekblad n° 3 du 17 septembre 2005 p.114

 

Justice de Paix de Diest du 30 septembre 1996

Attribuer conventionnellement le caractère de bail commercial à un bail qui 'en est pas un ?

La profession de géomètre est essentiellement une prestation sur le terrain et au bureau de l'intéressé, mais si en ne tombant pas ainsi sous les prescriptions de la loi sur les baux commerciaux, les parties peuvent cependant en décider ainsi conventionnellement.

Le bail , à prendre cours au ler juillet 1992, d'un rez-de-chaussée stipulait qu'il était destiné à un bureau de géomètre, et préalablement à cette clause le faisait régir par la loi sur les baux commerciaux à moins d'une dérogation expresse dans le bail.

En 1995 , après un préavis , les parties envisagèrent un accord ( reconstruction des lieux, etc. ) mais sans aboutissement.

Le Juge décide qu'il ne s'agit PAS d'un bail commercial , bien que la loi ne définisse pas la notion de " commerce au détail " mais s'en réfère à cet effet à la jurisprudence et à la doctrine; il décide par contre rien n'empêche de le considérer comme tel de par la volonté des parties lors du bail et à défaut de clause dérogatoire ici valable.

Note de l'auteur du site:

Sans approfondir la question, s'en rapporter à la loi sur les baux commerciaux ( ou à la loi sur le bail à ferme ) n'est pas une solution à conseiller. Dans le cas présent, il n'est pas précisé si les dérogations à la loi sur les baux commerciaux et admises des parties, étaient ou non en contradiction avec la loi elle-même. Il me semble pouvoir tirer du texte l'impression que les parties avaient bien cru conclure un bail commercial …et non un bail ordinaire avec application de la loi sur les baux commerciaux.

Rechtskundig Weekblad n°35 du ler mai 1999 p. 1288

A comparer avec

Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 - ci-dessus- et Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988- ci-après.

 

Cour d'appel de Bruxelles du 29 juin 1995 DOL- Durée. - Vice de consentement.

Le dol désigne l'emploi de moyens répréhensibles par une personne qui veut tromper une autre personne pour la pousser à accomplir, sous l'influence de l'erreur créée dans son esprit, un acte juridique préjudiciable dont le profit ira à l'auteur du dol ou à un tiers. - Preuve des manoeuvres répréhensibles. - Appréciation in concreto. - Abus de l'âge et de la faiblesse du co-contractant. - Faute intentionnelle. - Dol principal en application de l'article 1116 du Code civil. Pas de texte disponible…

 

Cour d'Appel de Liège du 30 mars 1995 Privilèges et hypothèques Bail de plus de neuf années - Opposabilité.

Le propriétaire d'un immeuble hypothéqué ne peut accomplir aucun acte qui diminue les sûretés du créancier hypothécaire ou qui rende la poursuite de la créance plus difficile ou plus onéreuse.
Un bail de plus de neuf années, contracté de bonne foi et transcrit, est opposable pour une durée maximale de neuf années au créancier hypothécaire inscrit antérieurement à la transcription de ce bail. En revanche, vis-à-vis du créancier hypothécaire inscrit postérieurement à la transcription du bail, il est opposable pour la totalité de sa durée.
Un bail consenti pour la durée de vie des locataires, même s'ils sont âgés, moyennant un loyer dérisoire, est un bail conclu dans des conditions anormales. Il n'est donc pas opposable au créancier hypothécaire inscrit antérieurement à la transcription du bail. Partant, en cas de vente publique, le notaire devra annoncer le bien comme libre d'occupation.
Cependant, après désintéressement de ce créancier premier en rang, les bailleurs pourront réclamer, avant que ne viennent les créanciers hypothécaires inscrits postérieurement à la transcription du bail, une indemnité correspondant à la contre-valeur du bail et aux accessoires et améliorations apportés au bien.
Dès lors, si le prix offert de gré à gré est agréé par le créancier premier inscrit, car il le désintéresse complètement, il s'indique d'ordonner une expertise afin de vérifier si cette voie est susceptible de rapporter aux créanciers postérieurement inscrits un montant supérieur à celui que rapporterait la vente publique compte tenu des indemnités qui devraient être servies aux locataires évincés.

 

Tribunal de commerce de Turnhout du 7 février 1995

Garantie locative - Mise en gage du compte financier - Règles d'antériorité.

" Le privilège de la garantie locative de l'article 10 de la loi sur les baux à loyer n'est pas d'application pour un bail commercial. Si le bailleur dispose d'un droit de gage sur le compte financier, le conflit avec le créancier gagiste du fonds de commerce doit se résoudre sur la base des règles d'antériorité ".

L'immeuble loué n'était pas la résidence principale du locataire. Les fonds bloqués en garantie peuvent être considérés comme un gage. La garantie locative est resté sur un compte du locataire ( failli ) .

La mise en gage du fonds de commerce était antérieure à la garantie locative et l'emporte que le privilège créé par le cautionnement volontaire dans le cadre du bail commercial.

Note de l'auteur du site:

L'art.10 de la loi sur les baux à loyer stipule que si la garantie locative est une somme d'argent elle est placée au nom du preneur en compte individualisé, avec un privilège au profit du bailleur.

Si la location est mixte ( commerce / résidence principale ) il faut voir l'affection prépondérante.

Mais la loi n'a pas précisé le rang de ce privilège, bien qu'il semble que l'on doive privilégier le bailleur.

Ne pas perdre de vue maintenant le nouvel art.2075 C.C. ( loi du 6 juillet 1994 ).Conflits à régler sur base des règles d'antériorité ( nouvel art.1690, 3 C.C. ). Il aurait fallu ici que le compte bloqué puisse être considéré comme un " compte de qualité " Le titulaire du compte l'ayant en " telle qualité ".

Rechtskundig Weekblad du 27 mai 1995 p.1337 avec note: Eric Dirix : " droit des sûretés sur une garantie locative ".

 

Justice de Paix de Boom du 1^er décembre 1988 Partie à usage d'habitation

Suivant la loi, les parties à usage d’habitation faisant partie d’une exploitation commerciale tombent sous l’application de cette loi s’il s’agit d’un même locataire. Les art.1758 bis et 1759 bis C.C. ne sont donc PAS applicables. D’où pas d’application de prolongation d’occupation laquelle n’est possible que pour les baux d’habitation. Abus et négligences du locataire ne peuvent lui donner possibilité de demander une prolongation d’occupation.

Rechtskundig Weekblad n°19 du 5.1.1991. p.355

 

Cour d'Appel de Bruxelles du 11 février 1988

Galerie COMMERCIALE. - Concession d'emplacements de kiosques sur les parties communes. - Nature du contrat. - Précarité de ces exploitations.

Le caractère amovible des kiosques, la précarité de leurs emplacements, la durée très limitée dans le temps de leurs concessions établissent que les exploitants de ces kiosques ne peuvent ni bénéficier de la loi relative aux baux commerciaux, ni prétendre à un quelconque droit de jouissance d'un emplacement déterminé durant une période déterminée. Dans de telles conditions, leur exploitation doit être considérée comme précaire.

A comparer avec – ci-dessus- l' Arrêt de la Cour  de Justice U/E. du 18 novembre 2004

 

Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988

Soumettre un bail à la loi sur les baux commerciaux ? oui, mais….

Un bail est commercial et régi à ce titre par les dispositions impératives de la loi du 30 avril 1951 lorsqu'il entre dans le champ d'application de celle-ci tel que défini pat l'article 1er ou lorsque les parties l'ont expressément soumis à cette législation. L'intention commune des parties doit être certaine et non équivoque.

La seule mention dans l'intitulé de la qualification de "commercial" ne suffit pas.

A comparer avec – ci-après Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 et Justice de Paix de Diest du 30 septembre 1996

 

Cour d'Appel de Liège du 28 novembre 1986:

ASBL abusive – SNC - Faillite. - Opposabilité des actes du failli - Période suspecte - Conclusion d'un bail commercial.

La constatation de l'inexistence de la personnalité de l'A.S.B.L. n'a pas pour effet d'anéantir le cas échéant la réalité juridique d'une société civile ou commerciale constituée en abusant de l'application "sans but lucratif". L'appel attribuable à une telle société qui n'est autre qu'une société en nom collectif est dès lors recevable. Hormis les cas de fraude ou de violation d'une loi d'ordre public, les engagements du failli, seraient-ils purement verbaux, sont opposables aux créanciers chirographaires et au curateur représentant la masse. D'autre part il y a lieu d'annuler le bai commercial conclu dans la période suspecte par le failli, bail dont les conditions avantageuses pour la contractante causent préjudice à la masse des créanciers.

 

 

 

 

 

 

  .  RACHAT par un sous-locataire (commercial) au propriétaire de l’immeuble loué:

Le locataire principal continue à réclamer le paiement de son loyer ( tout en continuant à payer le sien ) et il entend que les sommes dues de part et d’autre continuent à faire l’objet de paiement par virement.

A priori, le fait que le sous-locataire devienne  propriétaire de l’immeuble loué n’est pas en soi une cause d’extinction du bail principal et de la sous-location. Pas de confusion entre les deux puisque dans chacun des contrats, il n’a jamais qu’une seule "casquette".Il semble donc que si le locataire principal  ne veut pas renégocier leur convention, les deux contrats sont maintenus et doivent continuer à s’exécuter.

Par contre, le montant des loyers étant équivalent, on pourrait invoquer la compensation légale pour éviter un double paiement: compensation légale entre deux créances fongibles, exigibles et liquides ?.

Origine M.L. de l'ALN le 7/11/2005.

 

Cour de Cassation du 18 novembre 2005

DANCING – Bail commercial – Cession de bail – Défaut de permis d'exploiter

Voir au chapitre 1 ci-dessus

 

Cour de Cassation du 17 juin 2004 : Sous-locataire et renouvellement du bail

Il ne suit pas de la réglementation de la loi sur les baux commerciaux concernant l'éventuel établissement d'un renouvellement du bail par le sous-locataire, qu'après le refus du bailleur de renouveler le bail à la demande du locataire principal au motif de l'offre d'un loyer supérieur par un tiers, le sous-locataire, qui a établi le fonds de commerce et a régulièrement adressé sa demande de renouvellement du bail au locataire principal, toutefois sans la dénoncer le même jour au bailleur, perd ainsi son droit à une indemnité d'éviction .

Voir Cass., 21 avril 1995, RG C.93.0170.N, n° 205, 13 avril 2000, RG C.97.0080.N, n° 253 et 29 novembre 2001,( texte ci-après ) RG C.98.0064.N,

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/6/JC046H4.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/6/RC046H4.pdf

 

Cour de Cassation du 29 avril 2004: Sous-location et cession du bail - Projet d'acte- Signification .

 L'obligation de signifier un projet d'acte de cession de bail ou de sous-location implique uniquement que le preneur fasse connaître de la manière légalement requise tous les éléments de la cession du bail ou de la sous-location qui ont été convenus au préalable entre le preneur et le reprenant.

 La cession du bail commercial vaut à l'égard du bailleur sous la condition suspensive qu'il n'ait pas, dans les trente jours de la signification du projet de l'acte de cession par le preneur, fait opposition à la cession ou que cette opposition ait été rejetée par le juge; lorsque cette condition suspensive se réalise, la cession sort son plein effet dès la date de la signification (1); la loi ne dispose pas que la validité de la cession et ses effets à l'égard du bailleur requièrent que le contrat de cession ne peut être exécuté avant l'expiration du délai dont il dispose pour y faire opposition; dès lors que l'expiration du délai d'opposition ou le rejet d'une telle opposition ne peut rétroagir que jusqu'à la signification de la cession au bailleur, celui-ci peut exiger la rupture du contrat de bail en cas d'exécution du contrat de cession entre le preneur et le cessionnaire avant que la cession lui soit signifiée et lorsque le juge considère ce manquement à l'interdiction de cession de bail comme étant suffisamment grave. (1) Cass., 6 mars 1992, RG 7611, n° 353. Le M.P. concluait aussi au rejet du pourvoi mais parce que selon lui, le moyen manquait en droit: à son avis, il ressortait du précédent précité que la signification devait être préalable à l'exécution de la cession dès lors qu'une signification ultérieure ne peut constituer une signification d'un projet d'acte de cession.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/4/JC044T4.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/4/RC044T4.pdf

 

Cour d'appel de Bruxelles du 7 novembre 2003: Cession et pouvoir du cédant en fonction de son régime matrimonialSeul l'époux qui n'a pas cédé le bail peut en demander la nullité ( pas question ici d'une simple inopposabilité ) Accès texte complet NL via le lien suivant èNL ( à l'ouverture cliquez alors à droite sur " DETAIL" )

Artikel 1418, 1, b) B.W. primeert echter op artikel 1417 B.W., zelfs in de hypothese dat één echtgenoot de handelszaak alleen uitbaat.Overeenkomstig artikel 1418, 1, c) B.W. is de toestemming van beide echtgenoten vereist om een handelshuur toe te staan.De vordering tot nietigverklaring op grond van artikel 1422 B.W. dient op straffe van verval te worden ingesteld binnen één jaar na de dag waarop de handeling ter kennis is gekomen van de echtgenoot die de nietigverklaring ervan vordert.

Rechtskundig Weekblad n° 32 du 9 avril 2005, p.1266 à 1273 avec note Guillaume DENUDT ,

 

Justice de Paix de Westerloo du 10 mars 2003 :

Cession  de bail – Pas d'interdiction contractuelle  = application du  droit commun : avec la conclusion que la cession peut avoir lieu sur base de l'art. 1717 C.C. , sans application de l'art.10 de la loi sur les baux commerciaux et le locataire cédant doit seulement respecter les formalités de l'article 1690 C.C. pour rendre la cession opposable au bailleur.

 

Justice de Paix d'Aarschot du 17 décembre 2002

Bail de neuf ans prévu alors qu'il s'agissait d'une sous-location de trois ans.

Location dépassant le terme du bail principal: nullité relative.

Le bailleur d'un immeuble commercial commet une faute contractuelle lorsque le bail prévoit une durée de neuf ans alors qu'il s'agit en fait d'une sous-location de 3 ans et 4 mois. Le dit bail commercial accordée pour une période plus longue que le bail principal est nul mais d'une nullité relative qui peut être invoquée par le sous-locataire. Ce dernier ne peut réclamer d'indemnité pour la perte du gain qu'il pouvait espérer de la convention annulée.

Cette nullité doit être prononcé par le Juge à la demande la partie préjudiciée ce qui est le cas indirectement par la demande d'indemnisation. Le contrat est censé alors n'avoir jamais existé mais pour les baux sans restitution des loyers perçus ( = la jouissance de la chose )

Rechtskundig Weekblad N°19 du 7 janvier  2006,p.751 

 

Cour de Cassation du 31 janvier 2002 : Solidarité du preneur avec le cessionnaire en cas de renouvellement           Le preneur ayant bénéficié d'un renouvellement du bail avant d'avoir cédé le bail et le fonds de commerce au cessionnaire devenu preneur direct du bailleur demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail en cours, mais non des obligations découlant du renouvellement du bail subséquent.

Rechtskundig Weekblad n° 2 du 11 septembre 2004, p.62.

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/02/1/JC021V7.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/02/1/RC021V7.pdf

 

Cour de Cassation du 29 novembre 2001 : Brasserie sous-louant à un café- Refus du droit au renouvellement. Un bail commercial présuppose un contact direct avec le public; Du fait même s'il y a sous location en ce inclus le fonds de commerce, le locataire principal n'a plus droit à une indemnité d'éviction lors du refus du renouvellement entraînant la perte du fonds de commerce du sous locataire. Mais ce dernier a droit à l' indemnité d'éviction par l'intermédiaire du locataire principal. Des conclusions de l'avocat-général: La perte comme celle d'un point de vente, sans la constatation que le fonds de commerce a disparu par le refus de la demande en renouvellement, ne suffit pas pour mettre en route le système de protection légale.7 La modification légale du 29 juin 1955 provient du fait que deux arrêts du 30 avril 1953 avaient amené paradoxalement une situation où le sous locataire, propriétaire et exploitant du fonds de commerce, était exclu de la protection légale à la fin de son occupation alors que le sous-locataire non propriétaire du fonds de commerce lui était indemnisé….

La loi vise uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct avec le public. D'où lorsque le locataire principal a donné le bien loué en sous-location et que seul le sous-locataire peut se prévaloir de droits sur le fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à une indemnité ; dans ce cas et dans la mesure où le refus de renouveler le bail opposé par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce du sous-locataire, seul le sous-locataire peut réclamer l'indemnité, à l'intervention obligatoire du locataire principal. " Une nouvelle lecture de la loi ? : Rechtskundig Weekblad, n° 38 du 18 mai 2002,p. 1429  

Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS291101.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 13 avril 2000 : Cas où le sous-locataire ne devient PAS locataire direct du bailleur

La sous-location totale donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce et, partant, non accompagnée de la cession d'un fonds de commerce par le locataire principal au sous-locataire, n'est pas assimilée à une cession de bail; dans ce cas, le sous-locataire ne devient pas le locataire direct du bailleur. Lorsque le refus du bailleur de renouveler le bail entraîne la perte du fonds de commerce constituant la propriété exclusive du sous-locataire, le sous-locataire ne dispose d'aucun droit d'action directe à l'égard du bailleur, mais peut uniquement se prévaloir d'une indemnité d'éviction, à l'intervention obligatoire du locataire principal. Rechtskundig Weekblad n°1 du 6 septembre 2003 p.22 .

 

+ de la note A.Coppens: L' ancienne jurisprudence ( attachée à la lettre du texte légal ) est dorénavant mise au bac à papier ! Avec cette nouvelle jurisprudence: ( extraits du texte de l'auteur ): " Tous les frais en relation avec la démolition suivie de la reconstruction sont pris en considération….inclus ceux pour les travaux ne concernant pas directement le gros œuvre . Il suffit que ces dépenses soient nécessaires après la démolition suivie de la reconstruction; cela comprend notamment les frais d'architecte, ceux du coordinateur de sécurité, etc, etc.

Rechtskundig Weekblad n°2 du 13 septembre 2003, p. 61 

Accès direct au texte complet tant FR que NL  http://CAS130400.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 23 octobre 1995:

Sous-location et cession du bail - Clause d'interdiction - Formalités - Non respect par le preneur. - Conséquences è cessionnaire. - Art. 10, al. 1er et 3, .

Le fait que le preneur ne procède pas à la notification ou à la signification de la sous-location ou de la cession de bail, ne confère pas au cessionnaire de l'ensemble des droits du preneur le droit de faire en son nom propre la signification, visée à l'alinéa 3 de l'article 10 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

Accès indirect - mais rapide -  au texte complet tant FR que NL : Cliquez à droite sur DETAIL

 

Cour de Cassation du 30 juin 1995

Sous-location et cession du bail –

Premier bailleur n'étant pas locataire principal au moment de la conclusion du contrat de sous-location. - Conséquence. - Art. 11, II, al. 3, L. - Rapports entre les parties - Naissance des droits du locataire principal

La sous-location est un bail indépendant qui doit se distinguer du bail principal. La sous-location peut aussi exister dans le cas où le bailleur originaire ne devient locataire principal qu'après la conclusion de son contrat avec le locataire originaire. L'existence d'une sous-location ne requiert pas que les droits octroyés par le contrat de sous-location soient acquis par le bailleur principal dans le contrat de bail principal.

Accès au texte complet tant FR que NL  http://CAS30061995.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 29 avril 1993 Sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession du bail. - EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le bailleur.

Aux termes de l'article 11, I, alinéa 2, contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, la sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail, avec la conséquence que le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur. En ce cas, le sous-locataire est seul en droit, à l'exclusion du locataire principal, de faire valoir à son profit et contre le bailleur, tous les avantages que confère la loi sur les baux commerciaux. PAS d'autre texte disponible sur Internet que ce sommaire

 

Cour de Cassation du 6 mars 1992

Opposition du bailleur. - Rejet de l'opposition par le juge. - Effets. Cession de bail. - Obligations du locataire principal et du cessionnaire. Libération Effets. Moyens nouveaux. - Matière civile. - Transaction. - Avocat. - Mandat spécial.

La cession du bail commercial faite conformément aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, dont le locataire a signifié un projet d'acte de cession, en application de l'alinéa 3 dudit article, constitue à l'égard du bailleur une cession sous la condition suspensive que le bailleur n'ait pas, dans les trente jours de la signification, fait opposition à la cession ou que cette opposition ait été rejetée par le juge; lorsque cette condition se réalise la cession sort son plein effet dès la date de la notification de la cession.

L'article 1200 du Code civil, qui dispose quelle payement fait par un seul des débiteurs solidaires libère les autres, est applicable dans le cas, visé à l'article 11.I et III, de la loi aux termes duquel en cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur, le preneur originaire demeurant solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.

Accès au texte complet tant FR et NL è http://CAS06031992.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 3 février 1992 : Le loyer n'est pas nécessairement en espèces

N'est pas contraire à l'essence même du bail, le fait que le locataire s'engage à une obligation autre que celle de payer un loyer périodique en espèces et stipule qu'il n'est pas tenu au payement de loyers au cas où le sous-locataire désigné par le bailleur principal ne paye pas de loyer. Het is niet onverenigbaar met het wezen van de huurovereenkomst dat de huurder zich tot iets anders verbindt dan tot een periodiek te vervallen huurprijs in geld en bedingt dat hij geen huur verschuldigd is als de door de hoofdverhuurder aangestelde onderhuurder geen huur betaalt. R .W. 1993-94 , p.1309.

Accès au texte complet tant FR que NL  http://CAS030292.blogspot.com/

 

Cour d'appel de Bruxelles du 14 mai 1991 : Pas de convention = pas de commission à l'intermédiaire…

CESSION DE FONDS DE COMMERCE. - Mandat de vente donné à un intermédiaire, agent immobilier. - Fixation d'un prix minimum de vente et de la commission. - Stipulation du partage des arrhes par moitié en cas de désistement du candidat acheteur - Signature d'un compromis de vente sous condition suspensive (mise en état des lieux pour répondre aux normes d'une maison de repos). - Remise d'arrhes sous forme d'une traite acceptée mais jamais présentée par l'agent. - Désistement du candidat acheteur. - Absence de signature de la convention définitive et du bail. - Absence de faute du cédant. - Commission non due.

Accès au texte FR è CESSION DE FONDS DE COMMERCE è à l'ouverture cliquez sur " DETAIL "

 

Cour de Cassation du 23 février 1990 Faillite et sous-location

En condamnant une défenderesse par le motif qu'elle a, en sa qualité de sous-locataire, organisé et toléré l'occupation de fait d'un bien par un tiers, alors que la demande était fondée sur les fautes délictuelles et quasi-délictuelles que cette défenderesse avait commises en concluant un contrat au nom du locataire principal, le juge modifie la cause de la demande.

Accès au texte complet tant FR que NL  http://CAS230290.blogspot.com/

 

 

 

  

Texte arrêt ? Cliquez sur 2007-076 10-05-2007 Question préjudicielle

Code civil (art. 1736) Non-violation No de rôle : 4073   …. vérifier plus précisément s’il existe une inégalité entre, d’une part, la situation du bailleur, qui doit respecter un congé de 18 mois, et celle du preneur, qui ne devrait tenir compte, en application de l’article 1736 du Code civil, que d’un congé d’un mois…    La question préjudicielle appelle une réponse négative.

Droit civil –   Bail commercial à durée indéterminée - Délai de préavis   - 1. Preneur - Un mois   - 2. Bailleur - Dix-huit mois.

 

Justice de Paix d'Anvers du 16 décembre 2003

Le préavis donné à un locataire sur base d'un motif non mis à exécution par le bailleur - et ainsi nul -
fait en sorte d'exclure le système forfaitaire d'indemnisation prévue par la loi au profit du locataire...
Rechtskundig Weekblad n°25 du 19 février  2005, p. 991

 

Cour de Cassation du 4 octobre 1999 : Condition pour donner au congé au preneur à la fin de chaque triennatPour que le bailleur bénéficie de la disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale.

Rechtskundig Weekblad n°1 du 2 septembre 2002, p.37.

Accès direct au texte complet tant FR que NL èhttp://cas041099.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 13 juin 1997 INDIVISION. - Acte NON purement conservatoire mais bien de disposition.

La demande tendant à la rupture d'un bail commercial ne constitue ni un acte purement conservatoire du bien ni un acte d'administration provisoire, susceptible d'être valablement fait par un seul copropriétaire. En règle, la disposition suivant laquelle, pour être valables, les actes d'administration, autres que les actes d'administration provisoire, et les actes de disposition doivent être faits avec le concours de tous les copropriétaires, n'est applicable qu'entre copropriétaires; vis à vis du preneur, la nature indivisible du bail commercial s'oppose toutefois à ce qu'un copropriétaire demande valablement la rupture du bail, sans appeler les autres copropriétaires à la cause.

Accès éventuel via http://www.juridat.be/juris/jucf.htm mettre 1997-06-13

 

 

 

 

 

 

Cour de Cassation du 18 juin 2007

Le jugement analysant la convention non en un bail mais en un contrat sui generis conclu dans le cadre d’une concession de service public, le jugement attaqué, qui considère que le juge de paix était compétent pour connaître en premier ressort de la demande en vertu de l’article 591, 1°, précité, ne viole ni cette disposition légale ni les articles 593 et 643 du Code judiciaire.

Texte FR http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=F-20070618-2

 

 

Pour le texte cliquez sur le N° ci-desssous   Cour d'Arbitrage 32/2003 12-03-2003 Question préjudicielle

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce (combinée avec les art. 537 et 1712 du Code civil) Pas de violation       UVCW : Le bail à ferme et les biens des personnes morales de droit public, par Etienne Grégoire , avocat au barreau de Liège - Octobre 2005 :   La différence entre les biens du domaine public et du domaine privé, les conséquences de cette division sur leur gestion et l’évolution jurisprudentielle et doctrinale."   " La Cour d’Arbitrage a précisé que sur les biens du domaine privé, les communes peuvent assortir les baux qu’elles concèdent de clauses dérogatoires au droit commun, lesdites clauses constituant “ les règlements particuliers ” de l’article 1712 du Code civil :" Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établissements publics, sont soumis à des règlements particuliers. " Texte complet è http://www.uvcw.be/articles/3,30,2,0,1153.htm Du texte de l'étude :PAS applicable en bail à ferme…

Concession portant sur un bien relevant du domaine public et mise en location d'un bien relevant du domaine privé Cessation Dérogation au droit commun

 

Cour de Cassation du 23 novembre 2001: Concession d'exploitation ou gérance. - Location du fonds de commerce

La convention par laquelle le gérant bénéficie du droit de gérer sous son nom le fonds de commerce et de conserver les produits du fonds à charge de remettre au propriétaire une redevance ou une part des bénéfices, le gérant étant responsable vis-à-vis des tiers, ne se distingue pas, en ses éléments essentiels, de la location d'un fonds de commerce, de sorte que les règles générales applicables au louage de biens meubles lui sont, autant qu'elles sont compatibles avec la nature des choses, également applicables sous réserve des dérogations convenues par les parties.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/B/JC01BN3.pdf   et NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/B/RC01BN3.pdf

 

Cour d'Appel de Gand du 20 décembre 2000: Concession d'exploitation- Contrat sui generis et non bail commercial .

 

Cour de Cassation du 25 septembre 2000: Domaine public. - Conséquence. - Art. 537, 538 et 1128, C civ.

Les biens faisant partie du domaine public ne peuvent être donnés en location ni, partant, faire l'objet d'un bail commercial. + Commentaires de Pascale Blondiau: " Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux… quelques éclaircissements" sur le site de l' UVCW-

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/00/9/JC009P2.pdf  et NL  http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/00/9/RC009P2.pdf

 

 

 

 

De la taxation de l'indemnité perçue par un propriétaire en cas de rupture d'un bail commercial.

Elle ne serait pas taxable si le propriétaire déclare les revenus du bien comme revenus immobiliers.

Du journal " La Libre Entreprise" du 26 février 2005

 

Cour d'Appel de Gand du 7 décembre 2004 TVA

Je loue un immeuble et je le rénove : si je suis assujetti à la TVA je dois délivrer une facture au propriétaire avec TVA à sa charge dans la mesure où le propriétaire supporte les travaux, et sans récupération de la TVA par lui .

Diane Burlet, PricewaterhouseCoopers, L'ECHO du 1^er février 2005

 

Jugement du Tribunal civil de Liège du 3 mars 2004

Vente fonds de commerce : la voie la moins imposée n'est pas simulation.

L’administration requalifie en revenus professionnels les revenus locatifs déclarés " revenus divers". L’opération de revente du fonds de commerce et la location concomitante du bien où celui-ci est exploité doit s’analyser comme étant une simple location du fonds de commerce, et le repreneur pouvant redevenir, sous condition suspensive, le propriétaire du fonds. Ainsi le requérant resterait le véritable propriétaire dut fonds et ses revenus locatifs = professionnels. Pour le requérant la taxation est illégale dans la mesure où les deux parties à la cause ont accepté toutes les conséquences juridiques de leur choix – vente du fonds de commerce et location d’un bien - çè simulation. Le tribunal admet la réclamation: il ressort du contrat que la vente du fonds de commerce et son transfert de propriété ont bien eu lieu en 1992 = dires du requérant. L’imposition litigieuse n’a donc pas, été établie légalement ce qui emport e son annulation..

 

Cour d'Appel de Liège du 9 mai 2003

 Plus values forcées-Résiliation anticipée bail commercial - Indemnité reçue par locataire

Ne constitue pas une plus-value réalisée à l'occasion d'un événement analogue à un sinistre, une expropriation ou une réquisition en propriété, la plus-value obtenue en raison et à l'occasion de la résiliation anticipée d'un bail commercial par le propriétaire de l'immeuble, dès lors que le montant de l'indemnité a été négocié à l'amiable avec le propriétaire et que le locataire, qui a bénéficié d'un préavis d'un an, s'est établi à proximité de l'ancien emplacement commercial.

Texte complet è FR FISCONET  ou NL FISCONET

 

Cour d'appel de Bruxelles du 13 décembre 2002 : Affectation par le locataire à des fins professionnelles – Preuve:

Bail de résidence principale «le preneur déclare louer le bien à usage privé et ne pourra changer cette destination ... qu'avec l'accord écrit du bailleur» = l'administration ne peut se fonder sur la seule déclaration à l'IPP non vérifiée du locataire, qui a postulé la déduction d'une partie du loyer comme frais professionnels, pour imposer le bailleur sur la base des loyers réels plutôt que du revenu cadastral. L'administration reste en défaut de prouver que l'immeuble aurait réellement été utilisé à des fins partiellement professionnelles par le locataire.

Texte complet èFR :FISCONET ou NL Fisconet

 

Tribunal de Première Instance de Bruxelles du 7 mars 2002 : Disposition anti-abus - Location et sous-location .

Une dame donne en location une partie d'un immeuble dont elle est propriétaire à son époux. Le même jour, le mari sous-loue cette partie d'immeuble à une société dont il est associé actif. l'Administration est en droit d'imposer les opérations comme si les actes distincts n'existaient pas”. Texte completè.Fisconet

 

Tribunal civil de Bruges du 8 janvier 2002 Travaux d'aménagement - Avantage de toute nature - Amortissement

Une société utilise pour son exploitation un immeuble qui est la propriété de son gérant et de l'épouse de celui-ci. La société paie régulièrement des loyers. Aucun bail écrit n'a cependant été signé par la société et les propriétaires de l'immeuble. La société fait effectuer d'importants travaux d'aménagement dans l'immeuble. Ces frais sont activés et amortis. L'Administration rejette les amortissements. Selon l'Administration, ce n'est pas la société mais les propriétaires de l'immeuble qui sont propriétaires des travaux d'aménagement. Puisqu'il n'existe pas de bail écrit et que les propriétaires de l'immeuble n'ont pas renoncé à leur droit d'accession, ils sont immédiatement devenus propriétaires des travaux d'aménagement

Accès direct au texte complet FR è FISCONET Tekst NL è Fisconet NL

 

Cour d'Appel de Gand du 20 février 2001 Location fins professionnelles - Simulation

Une contribuable usufruitière a accordé à son fils un bail viager sur un immeuble. Ce fils conclut un contrat de bail commercial avec une société pour ce même immeuble. La mère déclare les revenus immobiliers que lui verse son fils comme des revenus d'immeubles qui ne sont pas affectés à des fins professionnelles. L'Administration estime qu'il s'agit de revenus d'un immeuble affecté à des fins professionnelles. La Cour conclut à la simulation de l'opération. La société a payé le loyer directement à la mère. Il est peu crédible que le fils ait perçu, d'après ses propres dires, la différence entre le loyer du bail commercial et celui dont il était redevable à sa mère. En outre, le bail commercial conclu a été daté, mais pas signé. Aucun écrit relatif à ce mode de paiement interne n'existe. Il est peu crédible que la société ait payé le précompte immobilier à la mère, alors que suivant la convention écrite passée entre la mère et le fils, ce dernier ne serait pas redevable du précompte immobilier. Ensuite, il n'existe pas non plus la moindre attestation établissant que les paiements de la société à la mère valent paiement du loyer dû au fils dans le cadre du bail commercial conclu avec lui. Les héritiers de la mère, qui ont accepté sa succession sous bénéfice d'inventaire, prétendent enfin qu'ils ne peuvent être personnellement condamnés au paiement des dettes et charges de la succession. Une affirmation que la Cour juge toutefois non fondée.

 Accès au texte complet FR FISCONET + NL èFisconet NL

 

Cour d'Appel de Liège du 22 septembre 1999 Simulation - Bail commercial - Constructions érigées par le locataire.

L'accession est un mode volontaire et différé d'acquisition de la propriété.   L'administration ne peut en conséquence considérer que les constructions effectuées sur le fonds du contribuable par sa société, qui a pris le bien en bail commercial, sont devenues la propriété du premier au fur et à mesure de la réalisation desdits ouvrages, et que le contribuable a, partant, recueilli des avantages professionnels de toute nature. L'administration ne peut tirer argument de la modicité du loyer pour considérer que le contrat de bail commercial est simulé, car les modalités convenues ne contreviennent pas à des dispositions d'ordre public et sont proches d'une convention d'emphytéose ou de superficie où la redevance peut être calculée de façon symbolique de même que l'acquisition ultérieure des constructions.

Accès au texte complet FR à FISCONET  +  NL à Fisconet NL

 

Cour d'appel de Bruxelles du 20 septembre 1996 : Plus-value forcée- Exonération – Indemnité d'expropriation.  La société dont le contrat de bail commercial, conclu avec l'ancien propriétaire de l'immeuble, est résilié de manière anticipée par l'acquéreur du bien, et qui recueille une indemnité, réalise une plus-value forcée. La situation de la société n'est en réalité pas différente de celle du commerçant qui est contraint à l'abandon de son commerce suite à une expropriation.

Accès au texte complet à FISCONET .

 

 

 

 

Cliquez  è 161/2005 FR et 160/2005 NL 09-11-2005 Question préjudicielle à la Cour d'Arbitrage

Art. 251 du Code des impôts sur les revenus 1992, lu en combinaison avec l'art. 7, § 1er, 2°, c, du même Code Non-violation

Droit fiscal - Impôts sur les revenus - 1. Précompte immobilier - a. Immeuble dont un failli est propriétaire - Poursuite du contrat de bail commercial par le curateur - b. Dette de la masse faillie - 2. Revenus des biens immobiliers - Loyers. "Conformément à cette disposition, le curateur de la faillite dans l’affaire pendante devant le juge a quo a décidé de poursuivre le contrat de bail commercial relatif à l’immeuble pour lequel est dû le précompte immobilier, considéré comme une dette de la masse. En confiant au curateur le soin de poursuivre ou non l’exécution des contrats, le législateur l’a chargé d’apprécier si cette exécution est ou non favorable à la masse. Lorsque le curateur décide, comme en l’espèce, de poursuivre un contrat de bail, cette décision est prise dans la perspective d’en retirer un avantage qui profiterait à la masse. Il se justifie dès lors que les charges inhérentes à la poursuite de l’exécution du contrat soient supportées par la masse, même s’il s’avère par la suite que l’avantage escompté ne se concrétise pas."

 

Cour de Cassation du 11 avril 2005

Renouvellement du bail – Bailleur - Réponse sous condition résolutoire

La loi du 18 avril 1851 sur les faillites, banqueroutes et sursis de paiement ne contient aucune disposition dérogatoire à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux;

Suite à lire au chapitre 8 de cette page !

 

Tribunal civil Charleroi - Juge des saisies-, 20 décembre 2004                                                                                   Bail commercial -Caution –Mode de constitution- Gage sur fonds de commerce- Privilèges sur meubles- Antériorité                                                                                                                  JLMBi 2005,p.1686

 

Les deux arrêts suivants forment un " ensemble juridique " :

 

Cour de Cassation du 24 juin 2004 : Résiliation par le curateur d'un bail consenti comme propriétaire par le failli

Il n'appartient pas au curateur de résilier un contrat opposable conclu avant la faillite lorsque la poursuite de ce contrat ne fait pas obstacle à la liquidation normale de la masse . Voir E.Dirix, "Faillissement en lopende overeenkomsten", R.W. 2003-2004, (201) n°23 et note 63; A. Zenner, Dépistage, faillites et concordats, Bruxelles 1998, 497, n° 679. et SURTOUT : Rechtskundig Weekblad n°2 du 10 septembre 2005, p. 53

Avec note ETENDUE: " L'art.46 ( loi sur la faillite ) : le curateur est-il un magicien ? " par Stan BRIJS ( avocat + KUL )

Etant une attaque violente ( mais fondée ) des deux décisions :

Extraits:

Le critère de la Cour que la poursuite du bail n' " empêche " pas la liquidation normale de la masse est trop restrictif.

Il n'y a d'ailleurs pas de texte légal ! Comment admettre de donner au curateur un droit que le failli n'avait pas avant la faillite ! Cela va à l'encontre de toute sécurité juridique. A l'allure actuelle, on verra un créancier saisissant s'opposer à la continuation d'un bail qui lui est pourtant bien opposable .

La Cour d'Arbitrage a manqué l'occasion de souligner la règle de proportionnalité lorsque des règles dérogatoires au droit commun sont ainsi introduites par la loi sur la faillite . Qu'en penser si le locataire avait payé son loyer à l'avance

Accès direct au texte complet tant FR que  NL è http://CAS240604.blogspot.com/ avec en plus une analyse de l'arrêt extraite du rapport de la Cour de Cassation pour l'année 2004

+

Cour d'arbitrage du 10 décembre 2003

Cliquez sur le n° ci-dessous 161/2003 10-12-2003 Questions préjudicielles

Loi du 8 août 1997 sur les faillites (art. 46) Non-violation

Droit commercial - Faillite - Contrats conclus avant la date du jugement déclaratif de faillite - Bail commercial - 1. Poursuite de l'exécution - Décision des curateurs - 2. Créance de dommages et intérêts du cocontractant évincé - 3. Egalité entre les créanciers.       Voir ci-desssus : Rechtskundig Weekblad n° 2 du 10 septembre 2005, p.52

 

Cour de Cassation du 23 février 1990 Faillite et sous-location

En condamnant une défenderesse par le motif qu'elle a, en sa qualité de sous-locataire, organisé et toléré l'occupation de fait d'un bien par un tiers, alors que la demande était fondée sur les fautes délictuelles et quasi-délictuelles que cette défenderesse avait commises en concluant un contrat au nom du locataire principal, le juge modifie la cause de la demande.

Accès au texte complet tant FR que NL è http://CAS230290.blogspot.com/

 

 

 

 

Cour de Cassation du 22 septembre 2005

L'appel des décisions rendues en premier ressort par le juge de paix sur les contestations entre commerçants et relatives aux actes réputés commerciaux par la loi ou aux contestations relatives aux lettres de change est porté devant le tribunal de commerce, même si ces contestations relèvent de la compétence particulière du juge de paix. Lorsque la Cour de cassation casse une décision du chef de violation d'une règle en matière de compétence, elle renvoie s'il y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne.

Lorsque la Cour de cassation casse la décision du tribunal de première instance qui se déclare à tort compétent pour connaître de l'appel contre un jugement du juge de paix qui statue sur une contestation entre commerçants relatives aux actes réputés commerciaux par la loi, elle renvoie la cause au tribunal de commerce .

Voir les conclusions du ministère public via http://www.juridat.be/juris/jucf.htm  + 2005-09-22

Texte FR ( de l'arrêt )  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/9/JC059M1.pdf  et NL  http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/9/RC059M1.pdf

 

Cour de Cassation  du 12 septembre 2005 : Compétence du Juge de Paix  

La compétence spéciale du juge de paix en matière de bail commercial s'étend aux contestations relatives à l'application des dispositions légales et contractuelles qui régissent les relations entre les parties au bail; l'examen d'une demande qui excède le domaine du bail, telle que la demande extra-contractuelle fondée sur la complicité d'un tiers à la violation des dispositions contractuelles au bail, ne relève pas de cette compétence . L'arrêt attaqué - Cour d'Appel de Bruxelles du 7 mai 2003 - considère la demande originaire introduite par la s.a. Brouwerij Haacht - preneur (défenderesse) contre la s.a. Rejan - tiers complice du manquement contractuel (demanderesse) et contre la s.a. Dabe - bailleur (partie appelée en déclaration d'arrêt commun) comme une demande globale et unique qui ressortit entièrement à la compétence du juge de paix (art. 591, 1°, du Code judiciaire).

Les juges d'appel ne relèvent ni la connexité (article 30 du Code judiciaire) ni l'indivisibilité du litige. La jonction visée à l'art. 566 du Code judiciaire n'est donc pas applicable.
Dans cette optique, la Cour casse l'arrêt attaqué. Par la seule invocation de la violation de l'article 591, 1°, du Code judiciaire, le premier moyen suffit à entraîner la cassation de la décision attaquée.
En effet, la demanderesse fait essentiellement valoir que la compétence spéciale du juge de paix visée à l'article 591, 1°, du Code judiciaire concerne uniquement les baux et peut, en conséquence, s'étendre aux contestations (relatives à l'application des dispositions légales et contractuelles qui régissent les relations) entre les parties à un bail. En tant qu'elle est dirigée contre la partie demanderesse (s.a.Rejan), tierce partie et non partie au bail, la demande est une demande de nature extra- contractuelle qui ne relève pas de la compétence ratione materiae du juge de paix.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/9/JC059C3.pdf   et NL  http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/9/RC059C3.pdf

 

Cour de Cassation du 25 février 2005

L'obligation du preneur de répondre des DEGATS LOCATIFS ne naît, en règle, qu'à la fin du bail .

Attendu que, pour le surplus, l'obligation du preneur déterminée à l'article 1732 du Code civil de répondre des dégâts locatifs est une application de l'obligation du preneur de restituer le bien loué au bailleur à la fin du bail ;
Que l'obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs ne naît, en règle, qu'à la fin du bail ;
Que, dans la mesure où il allègue que le jugement attaqué n'a pu rejeter la demande de la demanderesse en indemnisation des dégâts locatifs pour défaut d'entretien et perte d'objets dès lors que le preneur n'est tenu de répondre de ces dégâts locatifs qu'à la fin du bail, le moyen, en cette branche, manque en droit ;
Attendu que, enfin, dès lors qu'il décidait que la demande en indemnisation des dégâts locatifs était prématurée, conformément à l'article 1732 du Code civil, le jugement attaqué n'était pas tenu de décider si les dégâts locatifs sont nés sans la faute du preneur ;   Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ;

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/2/JC052P2.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/2/RC052P2.pdf
  

Cour de Cassation du 13 janvier 2005 Procédure

…. Attendu qu'en refusant de statuer sur la recevabilité de la demande de la défenderesse, que contestait la demanderesse, au motif que cette question excédait les limites de la saisine du tribunal d'appel, statuant comme juridiction de renvoi, le jugement attaqué viole l'article 1110 du Code judiciaire… Casse…

Voir l'arrêt du 21 décembre 2000 rendu en la même affaire

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/1/JC051D4.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/1/RC051D4.pdf

 

 

Cour de Cassation du 26 novembre 2004 :

Expulsion en cas d'aliénation -Reconstruction des locaux- Défaut de réalisation des travaux-Coût trop bas des travaux-Action en payement de l'indemnité d'éviction- Délai de déchéance

Lorsque l'intention pour laquelle le bailleur a pu expulser le preneur consiste en la reconstruction des locaux visée à l'article 16, I, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce et que le preneur réclame une indemnité d'éviction, majorée éventuellement de dommages-intérêts, au motif que le bailleur, sans justifier d'un motif grave, n'a pas réalisé cette intention dans le délai de six mois déterminé à l'article 25, alinéa 1er, 3°, au motif que le coût de la reconstruction ne dépasse pas trois années de loyer, ou au motif que les travaux n'affectent pas le gros oeuvre de l'immeuble commercial, le fait donnant ouverture à l'action coïncide, en règle, avec l'achèvement des travaux; dans ce cas, le délai fixé par l'article 28 commence à courir, en règle, à ce moment, même si les travaux sont achevés avant l'échéance du délai de six mois prévu à l'article 25, alinéa 1er, 3°

REJET DU RECOURS

Rechtskundig Weekblad n° 34 du 21 avril 2007, p.1409

Textet FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/B/JC04BQ4.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/B/RC04BQ4.pdf

 

IMPORTANT : Cour de Cassation du 19 juin 2003 :

Rapports avec les tiers - Bail sans date certaine-Occupation depuis+de six mois-Adjudicataire saisie exécution- Expulsion.

Il résulte de l'économie de l'article 1575 du Code judiciaire que l'adjudicataire sur saisie-exécution ne peut être considéré comme un acquéreur au sens de l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux.

 

Rechtskundig Weekblad n° 6 du 9 octobre 2004, p. 226. Avec note Marteen Declercq:  En traduction de sa conclusion :

" Avec cet arrêt la Cour de Cassation a corrigé un oubli du législateur. En déclarant INOPPOSABLE le contrat de bail commercial sans date certaine avant la transcription de l'exploit de saisie, la Cour confirme le concept contenu dans l'exploit de saisie. Le locataire peut toujours se protéger contre cette expulsion " sans rien " en faisant enregistrer la convention ce à quoi il est d'ailleurs légalement obligé ( art.19,3° C. dr. d'enr.) Cet arrêt fait bénéficier d'une plus grande sécurité juridique l'acheteur sur saisie d'un gage commercial ce qui ne peut qu'en favoriser la vente. Il reste à attendre un peu plus de clarté sur l'art.8 de la loi sur les loyers grâce à une initiative législative ou à un arrêt d'une haute Cour."

 

Entre-temps un notaire , qui vend un bien sur saisie et qu'un locataire habite déjà depuis six mois comme résidence principale au moment de la transcription de l'exploit de saisie ou de l'adjudication, aura la tache d' informer un acquéreur potentiel sur le conflit régnant dans la jurisprudence et ainsi sur le manque de clarté qui en résulte.

Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS190603.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 11 avril 2003 Pluralité de preneurs = tous doivent demander le renouvellement.

S'il y a pluralité de preneurs au moment de la demande de renouvellement de bail, la demande doit émaner de l'ensemble des preneurs . Toutes les parties ont intérêt à déterminer les conditions du nouveau bail.

Accès direct au texte complet tant FR que NL èhttp://CAS110403.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 21 mars 2003 :

La problématique du renouvellement est de droit impératif en faveur du BAILLEUR

La circonstance que le preneur a conclu le renouvellement du bail avant le délai prévu pour la demande de renouvellement n'exonère pas celui-ci de l'obligation de demander le renouvellement dans le délai prévu à l'article 14, alinéa 1er, de la loi .

En cas de travaux importants, le bailleur pourrait renoncer à son droit de refuser un renouvellement, ce qui n'empêche que le preneur DEVRAIT le demander ( clause impérative en faveur du bailleur). Inopérance de la convention de renouvellement conclue avant le délai légal.

J.T.du 19 février 2005 –Rechtskundig Weekblad n° 21 du   21 januari 2006 p.820

Accès direct au texte complet tant FR que NL èhttp://CAS210303.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 15 novembre 2002

Accord de mettre fin au bail: disposition impérative en faveur du preneur.

Lorsque, en infraction à l'art.3, al.4, les parties mettent fin à leur bail sans constater leur accord par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge, le preneur ne peut être obligé d'invoquer la nullité relative de l'accord qui en découle.

Le locataire peut renoncer à la nullité découlant de ce défaut et apporter la preuve de la résiliation.

Rechtskundig Weekblad n°4 du 24 septembre 2005, p.141

Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS151102.blogspot.com/

 

Tribunal de première instance de Mons du 13 novembre 2002 :

Clause de rétroactivité - Résiliation d'un bail commercial .

La clause d'un acte notarié qui donne un effet rétroactif à la résiliation amiable d'un contrat de bail commercial est opposable à l'administration fiscale sur le plan des ISR sauf preuve de simulation. L'éventuel avantage en nature recueilli par les bailleurs, actionnaires majoritaires et administrateurs de la société locataire, du fait que les travaux réalisés par cette dernière leur restent acquis à l'issue du bail sans indemnité compensatoire, doit être rattaché à la période imposable où la résiliation amiable porte effet. Texte complet è FISCONET + Tekst NL Fisconet NL

 

Tribunal civil de  Bruxelles du 20 juin 2002

Bailleur Prodigue . - Conseil judiciaire . - Renouvellement. - Demande adressée au seul bailleur. - Validité. - Article 513 du Code civil. - Refus opposé par le seul bailleur. - NULLITE

L’incapacité, même partielle, du pourvu d’un conseil judiciaire existe indépendamment de la publicité qui en est donnée. Celle-ci est destinée à prémunir les tiers  contre le danger de traiter avec l’incapable, mais ne conditionne pas leur protection.    L’envoi d’une demande de renouvellement de bail au seul prodigue est valable, dès lors qu’en réceptionnant cette lettre, le pourvu d’un conseil judiciaire ne pose, de manière active, aucun  acte de disposition au sens de l’article 513 du Code civil.    Par contre, en opposant seul un refus à cette demande, en dehors des motifs énoncés par la loi, le prodigue pose un acte l’engageant à une dépense certaine (indemnité  d’éviction), dont le caractère éventuellement injustifié s’apprécie au regard du capital de la personne protégée.    Est assimilée à l’absence de réponse, celle qui est frappée de nullité, de sorte que le bail commercial est renouvelé aux conditions formulées par les preneurs.

 

Tribunal civil de Bruxelles du 6 juin 2001

Délai d’intentement. – Action en paiement d'une INDEMNITÉ D’ÉVICTION – Commerce similaire

Suivant l’art. 28 de la loi, les actions en paiement d’une indemnité d’éviction doivent être intentées dans un délai d’un an à dater du fait donnant ouverture à l’action. En cas d’exploitation d’un commerce similaire ou prétendu tel, ce fait est l’ouverture effective du commerce critiqué et non la connaissance, par le preneur évincé, de cette ouverture, sous peine de vider l’article 28 de son contenu et de priver les commerçants de la sécurité juridique et commerciale qu’il met en place.

 

Tribunal civil de de Bruxelles  ( Référé)  du 3 janvier 2001

COMPETENCE ET RESSORT( Matière civile). - REFERE.

 

Cour de Cassation du 7 septembre 2000:

Compétence d'attribution-Jugement juges de paix-Commerçants- Contestation-Juge d'appel- Détermination

Ressortit au tribunal de commerce en tant que juge d'appel la contestation entre commerçants relative aux obligations découlant du bail commercial qui les lie. Hormis les cas où l'objet de la demande n'est pas de la compétence du pouvoir judiciaire, toute décision sur la compétence renvoie s'il y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne; cette disposition n'est toutefois pas applicable à la Cour de cassation lorsqu'elle casse, en raison de la violation d'une règle de compétence, une décision d'une juridiction autre que le tribunal d'arrondissement.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/00/9/JC00975.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/00/9/RC00975.pdf

 

Cour de Cassation du 23 juin 2000:

Requête en conciliation- Citation en justice- Délai- Point de départ- Art.18, 1er,- Accord conditionnel - Acte unilatéral.

Le délai des trente jours, à compter de la réponse du bailleur, dans lequel le preneur peut saisir le juge à peine de forclusion, ne court pas à partir de la date du dépôt à la poste de la lettre recommandée du bailleur répondant à la demande de renouvellement du preneur, mais à partir de la date où elle est présentée au preneur contre accusé de réception .

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/00/6/JC006N3.pdf Et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/00/6/RC006N3.pdf

 

Cour de Cassation du 6 avril 2000:

Demande renouvellement du bail - Bien immobilier indivis - Refus de l'un des bailleurs - Art. 16.

Lorsque le bail a pour objet un immeuble appartenant indivisément à plusieurs bailleurs, le refus d'un seul de ceux-ci peut empêcher le renouvellement du bail sollicité par le preneur.

Note de Me Dochy : cela semble tellement évident d'où pas de lien d'accès à l'arrêt !

 

Cour de Cassation du 4 octobre 1999 : Condition pour donner au congé au preneur à la fin de chaque triennat

Pour que le bailleur bénéficie de la disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale.

 Rechtskundig Weekblad n°1 du 2 septembre 2002, p.37.

Accès direct au texte complet tant FR que NL   http://cas041099.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 15 février 1999:

Compétence - Jugements juges de paix- Commerçants - Contestation- Juge d'appel

Ressortit au tribunal de commerce en tant que juge d'appel la contestation entre commerçants relative aux obligations découlant du bail commercial qui les lie. Hormis les cas où l'objet de la demande n'est pas de la compétence du pouvoir judiciaire, toute décision sur la compétence renvoie s'il y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne; cette disposition n'est toutefois pas applicable à la Cour de cassation lorsqu'elle casse, en raison de la violation d'une règle de compétence, une décision d'une juridiction autre que le tribunal d'arrondissement. (Solution implicite).

Accès au texte complet tant FR que NL à http://CAS150299.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 13 juin 1997 INDIVISION. - Acte NON purement conservatoire mais bien de disposition.

La demande tendant à la rupture d'un bail commercial ne constitue ni un acte purement conservatoire du bien ni un acte d'administration provisoire, susceptible d'être valablement fait par un seul copropriétaire. En règle, la disposition suivant laquelle, pour être valables, les actes d'administration, autres que les actes d'administration provisoire, et les actes de disposition doivent être faits avec le concours de tous les copropriétaires, n'est applicable qu'entre copropriétaires; vis à vis du preneur, la nature indivisible du bail commercial s'oppose toutefois à ce qu'un copropriétaire demande valablement la rupture du bail, sans appeler les autres copropriétaires à la cause.

 

Cour de Cassation du 2 juin 1994 Délai action demande en renouvellement

En saisissant Ie juge d'une demande de renouvellement d'un bail commercial, conformément á l'art. 18 contenu dans l'art. ler de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce, Ie preneur accomplit un acte de procédure au sens de l'art. 48 C. jud. et, dès lors, en vertu de l'art. 53 dudit code, le jour de l'échéance, lorsqu'il est un samedi, un dimanche ou un jour férié légal est reporté au plus prochain jour ouvrable J.L.M. B. » 1995, 279‑282

Accès au texte tant FR que NL http://cas08041994.blogspot.com/

PLUS:

Cour de Cassation du 8 avril 1994 Le délai action en indemnité d'éviction : DELAI " FATAL "…

Lorsque le dernier jour utile pour l'introduction d'une action en paiement de l'indemnité d'éviction est un samedi, un dimanche ou un jour férié, l'échéance n'est pas prorogée jusqu'au premier jour ouvrable. (L. du 30 avril 1951, art. 28). Ce délai est un délai préfix, dont l'expiration entraîne forclusion du droit lui-même. Lorsque le dernier jour utile pour l'introduction d'une action en paiement de l'Indemnité d'éviction est un samedi, un dimanche ou un jour férié, l'échéance n'est pas prorogée jusqu'au premier jour ouvrable=art. 28.

Accès au texte tant FR que NL http://cas08041994.blogspot.com/

NOTE: En d'autres termes pour la Cour, il faudrait distinguer :

• délai pour une procédure judiciaire : voir art.48 et s. C.J.

• délais autres : comme pour la prescription: voir art.2261‑2262 C.C.

Faut-il vraiment devoir « compter » de deux manières différentes dans un même domaine du droit ?

Rechtskundig Weekblad du 15 juin 1994 p. 1454 avec note A.Van Oevelen

 

Cour de Cassation du 7 janvier 1988 Texte applicable par analogie au bail commercial !

Bail déclarant applicables certaines dispositions de la loi sur le bail à ferme. Lorsqu'un bail est de ceux qui, en vertu de l'art. 2 de la loi sur le bail à ferme, sont exclus de l'application de cette loi, et qu'il a été convenu que certaines dispositions de cette loi seront applicables, les parties ne sont pas liées par les autres dispositions de la même loi.

 

Cour de Cassation du 15 mars 1968

Demande de renouvellement du bail. - Nullité de la notification. - Nullité résultant de ce que la notification n'a pas été faite dans le délai prescrit par l'article 14, alinéa 1er

La nullité de la notification, par le preneur, d'une demande de renouvellement du bail, résultant de ce que la notification n'a pas été faite dans le délai prévu à l'article 14, alinéa 1er, contenu dans la loi du 30 avril 1951, est une nullité relative; l'acte entaché de cette nullité est susceptible de confirmation par le bailleur.

 

 

 

 

Cour de cassation de Belgique du  26 avril 2007

Aux termes de l'article 16, I, 3°, de la loi … le bailleur peut refuser le renouvellement du bail notamment pour le motif suivant : « sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer ».

Lorsque le bailleur refuse de renouveler un bail commercial sur pied de cette disposition et que le preneur met en doute la sincérité du motif de reconstruction invoqué par le bailleur, le juge ne peut se contenter de l'affirmation du bailleur et doit vérifier la sincérité du motif allégué.

En l'espèce, les demandeurs soutenaient, dans leurs conclusions d'appel, que les travaux envisagés par la défenderesse n'étaient pas des travaux de reconstruction au sens de l'article 16, I, 3°, précité de la loi du 30 avril 1951 de sorte que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié. Par le motif précité, le tribunal considère que la seule affirmation de la défenderesse de sa volonté de reconstruire le bâtiment suffit pour justifier son refus de renouvellement du bail sans qu'il soit nécessaire de vérifier si cette reconstruction est nécessaire ou non et, partant, si le motif allégué est sincère. Le jugement attaqué viole dès lors l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 visé en tête du moyen. La Cour casse le jugement attaqué …

Texte complet FR : http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=F-20070430-1

 

Cour de Cassation  du 2 mars 2006 C.05.0078.N -

Renouvellement du bail – Refus- Déclaré injustifié- Droit du bailleur-Conditions différentes- Offre d'un tiers

SOMMAIRES du site de la Cour

Le droit du bailleur, lorsque le juge déclare son refus de consentir au renouvellement du bail injustifié, de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers, dans le mois à partir de la signification du jugement, s'applique quel que soit le motif du refus-.                                                                                                   Le bailleur ne peut plus exercer son droit de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers lorsque, dans le cours de la procédure résultant de son refus de consentir au renouvellement du bail, éventuellement en ordre subsidiaire, il a déjà exercé ce droit au cas où le juge déclarerait son refus injustifié et que le juge a statué sur ces conditions différentes ou sur cette offre; mais il ne perd pas ce droit lorsqu'il ne l'a pas exercé dans cette procédure, du fait que le preneur a demandé le renouvellement du bail aux conditions existantes et que le juge l'a autorisé; tant que le juge ne statue pas sur son refus le bailleur ne peut être obligé d'exercer ce droit. Voir Cass., 7 juin 1963, Bull. et Pas., 1963, I, 1063; 12 octobre 1982, Bull. et Pas., 1982, I, 1093; 4 juin 1992, RG 7759, n° 519 et R.W., 1993-1994, 300 et la note.

 

Extrait du bureau juridique de la Fédération royale du notariat belge du 3 mai 2006 … arrêt en faveur du bailleur.  

L'article 24 de la loi dispose que « si le refus du bailleur de consentir au renouvellement du bail est déclaré injustifié par le juge, après l'expiration du délai de trois mois prévu à l'article 14, le bail est renouvelé au preneur, sauf le droit du bailleur de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers, conformément aux articles 14 et 21 de la présente loi. Toutefois, le délai pour la notification par le bailleur au preneur des conditions auxquelles est subordonné le renouvellement ou de l'offre d'un tiers est réduit à un mois à partir de la signification du jugement ».

L'arrêt de cassation estime que le droit du bailleur de proposer de nouvelles conditions dans le mois de la signification du jugement rejetant le refus du renouvellement du bail ne peut pas être limité par la demande du preneur à l'occasion du litige du refus de bail d'entendre reconnaître le renouvellement du bail aux conditions existantes.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/3/JC06323.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06323.pdf

 

Cour de Cassation du 2 mars 2006 C.05.0092 N

Notification par le preneur -

SOMMAIRE du site de la Cour : La demande de renouvellement du bail par le preneur est nulle si elle n'indique pas la manière dont le bailleur doit notifier son refus motivé de renouvellement ou les conditions différentes ou l'offre d'un tiers; il ne suffit pas que le bailleur connaisse le contenu de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 qui rend cette indication obligatoire ni que cette obligation puisse être remplacée par l'application de l'adage suivant lequel nul n'est censé ignorer la loi, en l'espèce l'article précité (1). (1) Voir les précédents cités dans les conclusions partiellement contraires du M.P. relatives à la nullité publiées à leur date dans A.C.;

Voir Cass., 21 mars 2003, RG C.00.0569.N, n° 187

( NOTE : ci-après + Accès direct au texte complet de l'arrêt 2003  tant FR que  NL http://CAS210303.blogspot.com/ ou au texte  NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06324.pdf )

Et voir Cass. 28 janvier 2005, RG C.03.0637.N, n° 58, en ce qui concerne le caractère protecteur (reconnu par les conclusions) de la législation et son motif. NOTE : ci-après !

Texte Fr http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/3/JC06324.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06324.pdf

 

Extrait du bureau juridique de la Fédération royale du notariat belge du 3 mai 2006 … arrêt également en faveur du bailleur.  

Me DD souligne le caractère formaliste de la loi sur le bail commercial. Conformément à l'article 14 alinéa 1 de la loi , le preneur doit à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. La lettre recommandée du preneur mentionnait ce qui suit : « ... Vous serez présumé consentir à la présente proposition de renouvellement à défaut de notification suivant les mêmes voies et dans les trois mois de ... ».La lettre du preneur disait en substance que le bailleur devait répondre « suivant les mêmes voies » sans toutefois reprendre le texte complet de l'article 14 alinéa 1er de la loi, de sorte qu'il n'a pas été précisé de quelles manières différentes le bailleur devait/pouvait répondre. La cour estime que la demande de renouvellement de bail qui a été faite est par conséquent nulle du fait que le preneur n'a pas mentionné expressément dans la demande de renouvellement que le bailleur devait répondre « par lettre recommandée » ou par exploit d'huissier.
L'article 14 vise la protection du bailleur et doit être interprété de manière stricte.
Cet arrêt confirme les arrêts de cassation précédents.

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/3/JC06323.pdf et NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06323.pdf

 

Cour de Cassation du 26 mai 2005

Renouvellement du bail -Demande du preneur- Refus du bailleur – Absence de Notification …

Est présumé de manière irréfragable consentir au renouvellement du bail, le bailleur qui n'a pas notifié au preneur, dans le délai de trois mois à compter de la demande régulière, son refus motivé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/5/JC055Q3.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/5/RC055Q3.pdf

 

Cour de Cassation du 11 avril 2005

Renouvellement du bail – Bailleur - Réponse sous condition résolutoire

La loi du 18 avril 1851 sur les faillites, banqueroutes et sursis de paiement ne contient aucune disposition dérogatoire à l'art. 14 de la loi …; si elle n'autorise pas le curateur à notifier au preneur qui demande régulièrement le renouvellement du bail une réponse émettant des réserves ou stipulant une condition résolutoire, la bonne gestion de la faillite ne lui interdit pas davantage de notifier sa réponse à la date ultime du délai de réponse.

La réponse à une demande régulière de renouvellement du bail par laquelle le bailleur stipule la condition résolutoire qu'en cas de vente du bien loué, l'acheteur pourra encore donner la réponse visée à l'article 14, alinéa 2, de la loi sur les baux commerciaux, ne lie pas les parties : Voir Cass., 18 septembre 1975, Bull. et Pas., 1976, I, 84; 2 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, I, 1087.

Voir commentaire  du site http://www.businessandlaw.be/article1.html ( avertissement )  étant : Renouvellement accordé sous condition résolutoire ( note en date du mercredi 21 septembre 2005 ).

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/4/JC054B2.pdf  et NL   http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/4/RC054B2.pdf

 

Cour de Cassation du 25 février 2005 Refus de renouvellement pour reconstruction – Date de départ des ( vrais ) travaux - Indemnisation du preneur- Intention de reconstruction de l'immeuble - Intention non réalisée dans le délai légal . En fonction des circonstances, il peut ressortir de la demande d'obtention de l'autorisation légalement requise pour les travaux, que le bailleur a réalisé son intention de reconstruire l'immeuble dans le délai fixé par l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi . Voir Cass., 12 janvier 1978, Bull. et Pas., 1978, 566; Cass., 28 avril 1983, RG n° 6795, Bull. et Pas., 1982-83, n° 474.

 Commentaire FR : http://www.businessandlaw.be/article995.html Avertissement http://www.businessandlaw.be/article1.html    

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/1/JC051S4.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/1/RC051S4.pdf

 

Cour de Cassation du 28 janvier 2005 :

Un "bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la convention…

La convention de location – renouvellement est intervenue entre un preneur et un "bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la convention, et même si elle était conclue sous la condition suspensive que la dite partie devienne " bailleur ", cette convention est de nullité relative et peut n'avoir aucune valeur si le " bailleur " en invoque sa nullité. L'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux qui règle les modalités du droit au renouvellement du bail à suivre par le preneur avant la fin du terme en cours est une disposition impérative en faveur de la partie protégée, le bailleur; seul le bailleur peut renoncer au bénéfice de cette disposition impérative et ce, seulement après le commencement du délai prévu dans cette disposition pour la demande du renouvellement du bail . Voir Cass., 21 mars 2003 ( ici: au Chapitre 8 )  RG C.00.0569.N, n° 187.

Commentaire: http://www.businessandlaw.be/article955.html + Avertissement http://www.businessandlaw.be/article1.html      
Accès direct au texte complet tant FR que NL de cet arrêt http://CAS28012005.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 17 juin 2004 : Sous-locataire et renouvellement du bail

Il ne suit pas de la réglementation de la loi sur les baux commerciaux concernant l'éventuel établissement d'un renouvellement du bail par le sous-locataire, qu'après le refus du bailleur de renouveler le bail à la demande du locataire principal au motif de l'offre d'un loyer supérieur par un tiers, le sous-locataire, qui a établi le fonds de commerce et a régulièrement adressé sa demande de renouvellement du bail au locataire principal, toutefois sans la dénoncer le même jour au bailleur, perd ainsi son droit à une indemnité d'éviction . Voir Cass., 21/04/1995, RG C.93.0170.N, n° 205, 13/04/2000, RG C.97.0080.N, n° 253 et 29/11/2001, RG C.98.0064.N, avec les concl. M.P., n° 654.

Rechtskundig Weekblad n°23 du 3 février  de 2007, p. 958

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/6/JC046H4.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/6/RC046H4.pdf

 

Cour de Cassation du 3 juin 2004:

Fin de bail après un renouvellement: Travaux de transformation et nature de la législation.

Les articles 7 et 9 ont prévu dans le chef du preneur le droit impératif, moyennant certaines conditions, d'imposer l'exécution de travaux de transformation au bailleur; elles valent, d'une part, en vue de la protection du preneur qui ne peut être privé du droit d'exécuter certains travaux afin d'adapter le bien loué au commerce de détail qu'il veut y exploiter, mais elles valent, d'autre part, aussi en vue de la protection du bailleur pour lequel l'indemnisation éventuelle de ces travaux lors du départ du preneur doit rester limitée; en outre, les parties sont libres de convenir entre elles, conformément au droit commun .

Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://cas030604.blogspot.com/

 

Tribunal de Commerce de Anvers du 22 avril 2004 Refus du renouvellement pour différents motifs  Un seul motif grave suffit:  usage personnel d 'une société de capitaux y transférant son siège social – Pas d'obligation de justifier ce déplacement –Contrôle judiciaire du motif de refus. Le premier juge avait admis que l'on pouvait invoquer différents motifs de refus mais il déduisait le caractère ambigu. Pourtant en ce cas un seul motif sérieux suffit : soit ici l' occupation personnelle. Le  Juge a un certain pouvoir de contrôle du motif mais la bonne foi est présumée, et si le motif n'est pas mis en pratique les indemnités sont lourdes. A tort également le bailleur ne doit pas justifier des raisons de déplacer son siège social et la mise à exécution du motif semble possible et sincère. Le bailleur a également le droit de prévoir la possibilité que son motif soit refusé et dans cette hypothèse déjà refuser la continuation du bail aux mêmes conditions. Le tribunal donne raison au bailleur et estime son appel fondé. Rechtskundig Weekblad n°10 du 5 novembre 2005, p. 396

Cour de Cassation du 13 novembre 2003 : Irrégularité de la demande en renouvellement: Le preneur peut pallier l'irrégularité de la demande de renouvellement du bail résultant du défaut d'indication des possibilités de réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande régulière au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin du bail en cours; ce qui peut être réalisé par l'envoi recommandé d'une lettre complémentaire faisant référence à la teneur de la première lettre et relevant l'omission; dans ce cas, le délai de trois mois prévu pour la réponse à la demande prend cours à partir de la date de la demande renouvelée. Accès direct tant au texte FR que NL http://CAS131103.blogspot.com/

 

Justice de Paix de Zottegem-Herzele du 12 novembre 2003

Refus de renouvellement en raison d'une affectation excluant tout usage commercial - Contestation et vente du bien  Droit du locataire d'occuper sans frais dans l'attente de l'indemnité d'expulsion -

En ce qui concerne la validité du refus de la demande du renouvellement d'un bail  d'un immeuble à usage tant de bureau d'assurances que d'habitation, le Juge peut s'enquérir si les raisons invoquées par le bailleur sont sincères et exécutables; mais ce contrôle du Juge est limité à l'impossibilité de réaliser le motif invoqué, sa sincérité, son sérieux ou le cas de fraude éventuel;ilne peut être que marginal , le refus du renouvellement étant un attribut du droit de propriété du bailleur.

Si le bailleur refuse le renouvellement  pour motif de non affectation commerciale mais vend le bien

le motif du refus reste conforme avec la loi sur les baux commerciaux si l'acte de vente stipule que l'acquéreur ne peut donner au bien un destination commerciale. 

En conclusion  l'ex – locataire ) doit quitter le bien endéans les …cette occupation étant sans droit ni titre et ne trouvant aucune justification dans la loi et les demandeurs ont à payer à l'ex-locataire  une indemnité d'éviction égale à un de loyer .  Rechtskundig Weekblad n°28 du 11 mars   2006, p.1113 

 

Justice de Paix de Saint-Trond du 4 novembre 2003 :

 Accord du bailleur sur le renouvellement mais avec d'autres conditions Assignation du propriétaire  par le locataire Quand le locataire peut-il renoncer sa demande ? En pareil cas le locataire peut renoncer sa demande de renouvellement au cours de la procédure entame sa demande. En effet le délai renseignée par l'art. 20 ( "  Le bail est renouvelé aux prix et conditions fixés par le juge si le jugement rendu en premier ressort n'a pas frappé d'appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement rendu en degré d'appel, le preneur ne s'est pas désisté de sa demande de renouvellement.  " ) n'est qu'un délai ultime.

Rechtskundig Weekblad n° 7 du 16 octobre 2004, p.3171 . Pas d'accès au texte.

 

 

Cour de Cassation du 11 avril 2003 Pluralité de preneurs = tous doivent demander le renouvellement.

S'il y a pluralité de preneurs au moment de la demande de renouvellement de bail, la demande doit émaner de l'ensemble des preneurs .

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/03/4/JC034B2.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/03/4/RC034B2.pdf

 

Cour de Cassation du 21 mars 2003 :

La problématique du renouvellement est de droit impératif en faveur du BAILLEUR

En cas de travaux importants, le bailleur pourrait renoncer à son droit de refuser un renouvellement, ce qui n'empêche que le preneur DEVRAIT le demander ( clause impérative en faveur du bailleur).

Inopérance de la convention de renouvellement conclue avant le délai légal que ce soit dans le bail primitif ou dans une convention ultérieure.

J.T.du 19 février 2005 –Rechtskundig Weekblad n° 21 du   21 januari 2006 p.820

Accès direct au texte complet tant FR que  NL http://CAS210303.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 18 novembre 2002

Refus de renouvellement du bail -Démolition suivie d'une reconstruction - Travaux - Etendue et importance –

Coût dépassant trois années de loyer Le coût dépassant trois années de loyer qui peut être pris en considération en vertu de l'article 16, ,§ 1er, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne comprend pas seulement les frais de démolition et de reconstruction dans la mesure où ces frais affectent directement le gros oeuvre, mais aussi les autres frais liés à la démolition suivie d'une transformation.

Accès direct au texte complet tant FR que NL  http://CAS        181102.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 24 octobre 2002

Epuisement du droit de demander le renouvellement- Prorogation du bail originaire

La prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement du bail exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère un nouveau bail; cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux. Rechtskundig Weekblad n° 8 du 22 octobre 2005, p. 302Accès direct au texte complet tant FR que NL  http://CAS241002.blogspot.com/

 

Tribunal civil de  Bruxelles du 20 juin 2002

Bailleur Prodigue . - Conseil judiciaire . - Renouvellement. - Demande adressée au seul bailleur. - Validité. - Article 513 du Code civil. - Refus opposé par le seul bailleur. – NULLITE

Voir au Chapitre précédent " Procédure "

 

Cour de Cassation du 26 avril 2002 Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective - Notion

N'est pas légalement justifiée la décision que l'occupation personnelle invoquée par les bailleurs ne satisfait pas au prescrit de la loi parce qu'il s'agit d'une utilisation qui n'est ni complète ni exclusive de l'objet du bail par les personnes énumérées dans la loi, dès lors que si l'occupation doit en vertu de la loi s'étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien

Accès direct au texte complet tant FR que NL  http://cas260402.blogspot.com/

 

Justice de Paix de Sint-Niklaas du 25 mars 2002

Donner congé pour prévenir une demande en renouvellement : pas question..

En dehors du cas de l'art.3 de la loi, le bailleur n'a pas le droit de donner congé avant que le preneur n'ait eu l'occasion de demander le renouvellement. Cela semblerait une ruse devant faire en sorte que le preneur pense que cela n'a pas de sens de demander le renouvellement;il perdrait ainsi sa chance d'obtenir une indemnité d'expulsion. 

Rechtskundig Weekblad, 2003-2004, p.673

 

Cour de Cassation du 31 janvier 2002 : Solidarité du preneur avec le cessionnaire en cas de renouvellement

Le preneur ayant bénéficié d'un renouvellement du bail avant d'avoir cédé le bail et le fonds de commerce au cessionnaire devenu preneur direct du bailleur demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail en cours, mais non des obligations découlant du renouvellement du bail subséquent.

Rechtskundig Weekblad n° 2 du 11 septembre 2004, p.62.

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/02/1/JC021V7.pdf et NL  http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/02/1/RC021V7.pdf

 

Cour de Cassation du 29 novembre 2001 : Brasserie sous-louant à un café- Refus du droit au renouvellement.

La loi vise uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct avec le public. D'où lorsque le locataire principal a donné le bien loué en sous-location et que seul le sous-locataire peut se prévaloir de droits sur le fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à une indemnité ; dans ce cas et dans la mesure où le refus de renouveler le bail opposé par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce du sous-locataire, seul le sous-locataire peut réclamer l'indemnité, à l'intervention obligatoire du locataire principal. " Une nouvelle lecture de la loi ? : Rechtskundig Weekblad, n° 38 du 18 mai 2002,p. 1429  

Accès direct au texte complet tant FR que NL  http://CAS291101.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 20 septembre 2001 :

Renouvellement –Refus- Preneur non-propriétaire du fonds de commerce. - Indemnité d'éviction. - Stipulation du bail

La loi a pour but de protéger le fonds de commerce et l'indemnité d'éviction vise à indemniser le preneur pour la perte du fonds de commerce qui résulte de l'éviction ; dans les cas où la loi autorise aussi des non-propriétaires du fonds de commerce à intenter une action tendant à obtenir une indemnité d'éviction, elle vise encore à protéger les droits du propriétaire du fonds de commerce et à lui permettre d'être indemnisé pour la perte de son fonds de commerce. Sauf si elles restreignent les droits du sous-locataire à l'indemnité d'éviction, les stipulations du bail étendant les droits du preneur évincé à l'octroi de l'indemnité d'éviction fixée par la loi ne sont pas nulles. Les stipulations du bail imposant au bailleur l'obligation de payer l'indemnité d'éviction prévue par la loi au preneur évincé non-propriétaire du fonds de commerce sont nulles uniquement si elles réduisent ou excluent le droit à l'indemnité d'éviction dont le sous-locataire, propriétaire du fonds de commerce bénéficie.

Accès direct au texte complet tant FR que NL  http://CAS200901.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 7 septembre 2001:

Renouvellement du bail. - Demande du preneur. - Désistement après expiration du bail. - Indemnité d'occupation. - Enrichissement sans cause. - Conséquence. - Art. 20.

Est régie par la théorie de l'enrichissement sans cause, l'occupation, au-delà de l'expiration du bail, des lieux loués par le preneur qui ne s'est désisté de sa demande de renouvellement du bail qu'après l'expiration de ce dernier, de sorte que l'indemnité ne doit pas être fixée en équité compte tenu des possibilités financières du preneur, mais doit être fixée en tenant compte de l'appauvrissement du bailleur et de l'enrichissement du preneur

Texte  FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/9/JC01972.pdf    et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/9/RC01972.pdf

 

Cour de Cassation du 21 décembre 2000 : Refus de renouvellement. - Intention de reconstruire l'immeuble. - Indemnité d'ééviction. - Indemnité forfaitaire. - Convention y dérogeant. - Validité. - Condition.

Lorsque le refus de renouvellement d'un bail Commercial est motivé par l'intention de reconstruire l'immeuble, le droit à l'Indemnité d'éviction naît au moment où le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas cette intention dans les six mois de l'éviction; dès lors, l'accord des parties dérogeant au régime légal de l'Indemnité forfaitaire n'est pas valable s'il a été conclu avant l'ouverture du droit à l'Indemnité d'éviction.

Un second arrêt – procédure - a été rendu en cette affaire le 13 janvier 2005

Accès direct au texte complet tant FR que NL de cet arrêt et de celui de 2005 http://CAS211200.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 23 juin 2000

Renouvellement – Requête en conciliation. - Citation en justice. - Délai. – Point de départ. - Art. 18, al. 1^er.

La question de procédure soulevée par le pourvoi était de savoir à quelle date il fallait situer la réponse du bailleur comme point de départ du délai de l'action judiciai7re: la date du dépôt de sa lettre recommandée à la poste ou sa réception par le preneur ? En matière de bail à ferme et dans le cadre de l'article 1776 du code civil, la cour avait déjà décidé que pour le calcul du délai de trois ans au moins, dans lequel le bailleur ne peut donner un nouveau congé d'un bail à ferme, postérieurement à la notification d'un congé non validé, la date de la notification à prendre en considération pour ce précédent congé, donné par lettre recommandée, n'est pas la date à laquelle la lettre avait été déposée à la poste, mais celle à laquelle le destinataire avait été en mesure de prendre connaissance de la lettre, notamment par la présentation de celle-ci à son domicile (Cass., 8 juin 1973, Bull. et Pas., 1973, I, 938).

La manifestation par le bailleur de son intention de ne consentir que sous conditions au nouveau bail est un acte unilatéral destiné au preneur de sorte que cet acte n'est parfait que lorsque ladite manifestation parvient à sa connaissance.

Comme l'expose De Page (t. IV, 3ème édition, 1972, n° 792 a, litt. B, 1 et 2), les articles 18 à 20 de la loi du 30 avril 1951 donnent l'exemple de l'élaboration judiciaire d'un contrat qui est imposé par la loi mais dont les conditions peuvent, en l'absence d'accord des parties, être déterminée par le juge. Si le preneur accepte les conditions précisées dans la réponse du bailleur, le contrat se forme immédiatement. Dans ces conditions la manifestation de volonté que constitue la réponse du bailleur est un acte unilatéral destiné au seul preneur (v., en matière de vente, sur le caractère unilatéral de la clause de réserve de propriété, Cass., 22 septembre 1994, R.G. 9517, n° 395).Rechtskundig Weekblad, n° 11 du 10 novembre 2001,p.376

Accès direct : Texte complet tant FR que NL à http://CAS23062000.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 6 avril 2000:

Demande renouvellement du bail - Bien immobilier indivis - Refus de l'un des bailleurs - Art. 16.

Lorsque le bail a pour objet un immeuble appartenant indivisément à plusieurs bailleurs, le refus d'un seul de ceux-ci peut empêcher le renouvellement du bail sollicité par le preneur.

Note de Me Dochy : cela semble tellement évident: d'où pas de lien d'accès !

 

Cour de Cassation du 23 octobre 1998 :

Refus de renouvellement- Indemnité d'éviction. - Motif de rechange - Art. 25, al. 1er, 1° & 3°.

 Lorsque le bailleur a refusé le renouvellement d'un bail commercial en vue de reconstruire l'immeuble loué, qu'il n'a pas réalisé cette intention dans le délai légal mais qu'il a, dans ce délai, affecté l'immeuble à une destination non commerciale, il ne doit pas payer d'autre Indemnité d'éviction que celle due en cas de reconstruction.

Texte complet FR et NL è http://CAS23101998.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 30 mars 1998:

Renouvellement  - Refus - Motif. - Occupation personnelle et effective - Mentions requises… effectives

Le bailleur, qui refuse le renouvellement du bail commercial demandé par le preneur afin d'occuper personnellement le bien loué ou pour le faire occuper de telle manière, n'est obligé ni de mentionner, dans le refus, relativement à l'occupation personnelle, le terme "effectivement", ni d'indiquer en quoi consistera l'occupation effective. Texte complet FR et NL è http://CAS30031998.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 28 janvier 1993 Point final à une querelle doctrinale

 Offre d'un tiers. - Loyer supérieur. - Notification au preneur. - Offre du preneur. - Loyer égal. -

Lorsque le bailleur se refuse au renouvellement d'un bail commercial parce qu'un tiers a offert un loyer supérieur et que, l'offre du tiers ayant été notifiée au preneur, celui-ci fait offre d'un loyer égal, à conditions égales, il est, sans autres enchères, préféré à tous autres; le preneur qui fait pareille offre obtient le renouvellement de son bail et non un bail nouveau.

Texte complet FR et NL à http://CAS280193.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 22 janvier 1998: Droits du bailleur. - Refus de renouveler le bail. - Limite. - Art. 16, IV et 24

En dehors du cas où le bailleur a notifié au preneur son refus de renouveler le bail dans les trois mois de la demande de renouvellement, l'article 16, IV, n'implique pas que le refus de renouveler le bail peut en tout cas être imposé au preneur.

Texte complet tant FR que  NL à http://CAS22011998.blogspot.com/

 

Tribunal de Furnes du 7 mai 1992

Bail commercial de durée indéterminée - Accord sur le renouvellement avec force rétroactive . Art.14 de la loi .

Si en conséquence de la non demande de renouvellement d'une bail commercial, un bail de durée indéterminée en est la conséquence, rien n'empêche durant la durée de ce bail ( de durée indéterminée ) de régulariser la situation en lui donnant un caractère rétroactif.

Les dispositions de l'art.14 de la loi sur les baux commerciaux ne sont pas d'ordre public mais bien pour la protection du locataire qui peut donc renoncer à la sanction d'une nullité relative. "

Rechtskundig Weekblad n° du 3 juin 1995 p. 1373

 

Justice de Paix de Sint-Kwintens-Lennik du 16 décembre 1991 : Renouvellement:

Délai expiré-plusieurs bailleurs à la même adresse-ayants droit du bailleur primitif: information au preneur

1. Il suffit, pour être dans les délais, que la lettre recommandée soit posée au plus tard quinze mois AVANT l’ expiration du bail en cours. L’art.14 de la loi sur les baux commerciaux n’exige PAS que le bailleur ait pris connaissance de la lettre au dernier jour utile.

2. Lorsque le bien loué appartient à plusieurs personnes la demande doit leur être adressée à tous MAIS une seule lettre suffit pour tous les propriétaires s’ils sont domiciliés ( « s’ils habitent  »  ) à la même adresse.

3. Les ayants droit du bailleur primitif ont l’obligation d’informer formellement le preneur de leur qualité, de telle qu'il soit au courant de l’identité et des autres données d’identification des ayants droit, de telle sorte qu’il puisse exercer ses droits et obligations.

Rechtskundig Weekblad du 12 février 1994 : page 827 à 829

 

Cour de Cassation du 21 février 1991

Droit au renouvellement épuisé-Prorogation malgré tout = Renouvellement

Toute prorogation du bail commercial originaire, par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un renouvellement du bail au sens de l'article 13.

+ De JLMB, 36, 1991, 1262 : Si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de deman­der le renouvellement exige un nouveau consentement des parties pour. que s'opère un «nouveau bail» (art.14, al 3 ) cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux.

Texte complet tant FR que  NL  http://CAS210291.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 9 novembre 1990 Indemnité d'éviction. - Conditions.

Lorsque le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, le bailleur qui est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué ne doit pas l'indemnité visée à l'article 25 de la loi , à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c.

 

Cour de Cassation  du 16 mars 1990

Renouvellement. - Notification du preneur. - Absence de notification du refus du bailleur. - Sous-locataire.

La règle de l'article 14, al. premier, de la loi , en vertu de laquelle le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail s'il s'abstient de notifier son refus dans les trois mois, ne s'applique pas au sous-locataire, lequel doit, dans le mois, citer le bailleur et le locataire principal.

 

Cour de Cassation du 9 mars 1990

Refus de renouveler le bail- Motifs- Réalisation de l'intention du bailleur- Délai de six mois- Point de départ du délai.

Le délai de six mois dans lequel le bailleur est tenu de réaliser l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur prend cours à partir du moment où le preneur n'occupe plus le bien loué et où l'éviction a effectivement lieu, nonobstant la circonstance que le preneur a conservé les clefs du bien loué, après l'avoir quitté

 

Cour de Cassation  du 11 janvier 1990 Demande de renouvellement. - Refus. - Conditions.

L'article 16, I, 1° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'interdit pas au juge de vérifier, lors de la demande de renouvellement d'un bail commercial, si le motif de refus opposé par le bailleur au preneur est dénué de sincérité ou irréalisable.

 

Cour de Cassation du 9 février 1973

Refus de renouvellement du bail en raison de la volonté du bailleur de reconstruire l'immeuble ou de l'affecter à une destination non commerciale. - Bailleur ne réalisant pas cette intention. - Indemnité complémentaire d'éviction due si le bailleur ne justifie point d'un motif grave. - Motif grave. - Notion.

Le motif grave qui libère le bailleur de l'obligation de payer une indemnité complémentaire d'éviction lorsqu'il n'a pas réalisé dans le délai prescrit par la loi son intention de reconstruire l'immeuble ou de l'affecter à une destination exclusive de toute entreprise commerciale, intention en raison de laquelle il s'était refusé à renouveler le bail commercial, n'est pas uniquement un cas fortuit ou de force majeure, mais aussi tout autre motif réel, grave et licite qu'il incombe au bailleur de justifier. ( Articles 16, I, 2° et 3°, et 25, 3°, contenus dans la loi du 30 avril 1951 modifiée par celle du 29 juin 1955. ) Note: Cons. cass., 22 février 1968 ( Bull. et PASIC., 1968, I, 781 ). Cons. cass. 17 novembre 1955 ( Bull. et PASIC., 1956, I 256 ) et 15 février 1957 ( ibid., 1957, I, 716 ). Cons. aussi cass., 20 mai 1966 ( Bull. et PASIC., 1966, I, 1189 ). Cons. DE PAGE, Traité, t. IV, 3° édit., n° 794, C, p. 886. "Le bailleur n'est pas tenu de l'indemnité ou du complément d'indemnité s'il justifie non seulement d'une cause étrangère ( force majeure ) qui l'aurait empêché de réaliser son intention ( application du droit commun ), mais encore d'un motif grave de ne pas l'avoir fait. Ce motif "grave", c'est-à-dire sérieux, réel et légitime, quelle que soit sa nature ..."; W. PATERNOSTRE, Baux commerciaux et protection du fonds de commerce, n° 287, p. 308 et 304; Répertoire pratique du droit belge, Compl., I, v° Baux commerciaux, nos 504 à 510

Samenvatting  NL http://www.mdseminarsnew.be/admin/article_pdf/FIHA-R-35.pdf

 

Cour de Cassation du 15 mars 1968

Les dispositions de l'article 14, 1er, ont un caractère impératif et les conventions qui y dérogent sont frappées de nullité.

La nullité de la notification, par le preneur, d'une demande de renouvellement du bail, résultant de ce que la notification n'a pas été faite dans le délai prévu à l'article 14, alinéa 1er,est une nullité relative; l'acte entaché de cette nullité est susceptible de confirmation par le bailleur.

La confirmation d'un acte entaché d'une nullité relative est une renonciation à se prévaloir de la nullité.

 

 

 

 

Cour de Cassation du 22 décembre 2006     

Aliénation du bien loué – Expulsion du locataire – Indemnité - Différence avec le droit commun.                                                                                                      

La loi du 30 avril 1951 comporte une réglementation globale propre des cas dans lesquels et des conditions auxquelles il peut être mis fin au bail en cas d'aliénation du bien loué. Cette réglementation diffère du droit commun précité. En vertu de l'art. 26 de la loi , l'indemnité d'éviction est due par l'acquéreur et non pas par le bailleur-cédant, contrairement au prescrit de l'art. 1744 C.C. L'art. 25 de la loi  fixe par ailleurs, contrairement à l'art. 25 de la loi  de manière précise et forfaitaire l'indemnité d'éviction dans les cas spécifiques de protection du fonds de commerce. Cette réglementation globale propre de la loi remplace dans le cas d'un bail commercial la réglementation de droit commun des art. 1744 et 1745 C.C. , de sorte que le délai de préavis prévu par l'art. 12 de la loi  n'est pas déterminant pour fixer l'indemnité de droit commun.

Accès au texte FR http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=F-20061222-6

au texte NL http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=N-20061222-6

 

Cour de Cassation  du 23 juin 2006  

CONVENTION – FIN - Résolution judiciaire - Contrat à prestations successives – Effets – Date- Exception

 La résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique comportant une exécution successive, notamment d'un bail, remonte, en règle, quant à ses effets, à la demande en justice, à moins que les prestations effectuées en exécution de la convention après cette demande ne soient pas susceptibles de restitution (1). (1) Cass., 10 avril 1997, RG C.95.0468.F, n° 179.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/6/JC066N2.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/6/RC066N2.pdf

 

Cour de Cassation du 18 novembre 2005

DANCING – Bail commercial – Cession de bail – Défaut de permis d'exploiter

Voir au Chapitre 1 ci-dessus

 

Justice de Paix  de Meise du  10 février 2005

Qualité pour demander l' indemnité d'expulsion -  Nullité relative de la cession de bail - Réception du loyer par un tiers.

Seul le locataire qui est en même temps propriétaire du fonds de commerce peut être pris en considération pour bénéficier d'une indemnité d'expulsion  ( Cass. 7 octobre 1971, R.W. 1971-72, 1589; Tr.. Brugge 3 mars 1986, Res. Jur. Imm. 1988, 287).

La simple réception d'un loyer  payé par une SPRL alors que le bail a été conclu avec une personne physique ( à la base de la SPRL ) et même si la SPRL en payait le loyer depuis longtemps, ne constitue pas une reconnaissance de la cession du bail  ( Tr. Brugge 13 octobre 1995, Huurrecht 1996, 24 - et encore moins une renonciation du droit du propriétaire d'invoquer la nullité relative d'un transfert de bail au profit de la SPRL.  En conséquence elle ne peut réclamer d'indemnité en raison du refus de renouvellement du bail pour cause de mise en vente de l'immeuble  ( motif non admis par l'art. 16.I, 1-5 de la loi ) .

Rechtskundig Weekblad n° 35 du 28 avril 2007 p.1449

 

Cour de Cassation du 25 mars 2004 : Bailleur voulant mettre fin à la destination commerciale du bien immeuble
Pas de nouvelle destination. Le bien immeuble n'est pas affecté à une autre destination au sens des articles 16, I, 2° et 25, 3°, in fine, de la loi, par le bailleur qui, bien qu'il veuille mettre fin à la destination commerciale du bien immeuble, ne lui donne pas une affectation nouvelle Voir Cass., 22 février 1968, Bull. 1968, 781

Accès direct tant au texte FR que NL èhttp://CAS250304.blogspot.com/

 

Justice de Paix d'Anvers du 16 décembre 2003

Le préavis donné à un locataire sur base d'un motif non mis à exécution par le bailleur - et ainsi nul - fait en sorte d'exclure le système forfaitaire d'indemnisation prévue par la loi au profit du locataire...
Rechtskundig Weekblad n°25 du 19 février  2005, p. 991

 

Justice de Paix de Zottegem-Herzele du 12 novembre 2003

Refus de renouvellement en raison d'une affectation excluant tout usage commercial - Contestation et vente du bien  Droit du locataire d'occuper sans frais dans l'attente de l'indemnité d'expulsion -

Voir Chapitre 8 ci-dessus

 

Justice de Paix de Furnes-Nieuport du 19 août 2003

Handelshuur - Uitzettingsvergoeding - Soortgelijke handel - Criterium - Voordeel dat de verhuurder haalt uit de cliëntèle die door de uitgezette huurder werd gecreëerd of in stand gehouden

Le Juge de fond décide s'il s'agit d'un commerce similaire –art.25,6°-.Ce n'est pas la nature des activités commerciales qui est déterminante mais bien l'effet pour l'avenir c-a-d l'avantage profitant au bailleur de la clientèle de l'ancien locataire. Ici la friterie actuelle ne peut être comparée avec l'ancien restaurant.

Rechtskundig Weekblad n° du 26 mars 2005, p.1192

 

IMPORTANT : Cour de Cassation du 19 juin 2003 :

Rapports avec les tiers -Bail sans date certaine-Occupation depuis + de six mois- Saisie exécution – Expulsion.

Il résulte de l'économie de l'article 1575 du Code judiciaire que l'adjudicataire sur saisie-exécution ne peut être considéré comme un acquéreur au sens de l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux.Rechtskundig Weekblad n° 6 du 9 octobre 2004, p. 226. Avec note Marteen Declercq : ma traduction rapide de sa conclusion :" Avec cet arrêt la Cour de Cassation a corrigé un oubli du législateur. En déclarant INOPPOSABLE le contrat de bail commercial sans date certaine avant la transcription de l'exploit de saisie, la Cour confirme le concept contenu dans l'exploit de saisie. Le locataire peut toujours se protéger contre cette expulsion " sans rien " en faisant enregistrer la convention ce à quoi il est d'ailleurs légalement obligé ( art.19,3° C. dr. d'enr.) Cet arrêt fait bénéficier d'une plus grande sécurité juridique l'acheteur sur saisie d'un gage commercial ce qui ne peut qu'en favoriser la vente. Il reste à attendre un peu plus de clarté sur l'art.8 de la loi sur les loyers grâce à une initiative législative ou à un arrêt d'une haute Cour

Entre-temps un notaire , qui vend un bien sur saisie et qu'un locataire habite déjà depuis six mois comme résidence principale au moment de la transcription de l'exploit de saisie ou de l'adjudication, aura la tache d' informer un acquéreur potentiel sur le conflit régnant dans la jurisprudence et ainsi sur le manque de clarté qui en résulte.

Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS190603.blogspot.com/

 

Cour d'Appel de Liège du 9 mai 2003

Plus values forcées-Résiliation anticipée bail commercial - Indemnité reçue par locataire

Ne constitue pas une plus-value réalisée à l'occasion d'un événement analogue à un sinistre, une expropriation ou une réquisition en propriété, la plus-value obtenue en raison et à l'occasion de la résiliation anticipée d'un bail commercial par le propriétaire de l'immeuble, dès lors que le montant de l'indemnité a été négocié à l'amiable avec le propriétaire et que le locataire, qui a bénéficié d'un préavis d'un an, s'est établi à proximité de l'ancien emplacement commercial.

Texte complet è FISCONET

 

Cour de Cassation du 15 novembre 2002

Accord de mettre fin au bail: disposition impérative en faveur du preneur.

Lorsque, en infraction à l'art.3, al.4, les parties mettent fin à leur bail sans constater leur accord par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge, le preneur ne peut être obligé d'invoquer la nullité relative de l'accord qui en découle. Le locataire peut renoncer à la nullité découlant de ce défaut et apporter la preuve de la résiliation.

Accès direct au texte complet tant FR que NL à http://CAS151102.blogspot.com/

 

Tribunal de première instance de Mons du 13 novembre 2002 :

Clause de rétroactivité - Résiliation d'un bail commercial .

La clause d'un acte notarié qui donne un effet rétroactif à la résiliation amiable d'un contrat de bail commercial est opposable à l'administration fiscale sur le plan des ISR sauf preuve de simulation. L'éventuel avantage en nature recueilli par les bailleurs, actionnaires majoritaires et administrateurs de la société locataire, du fait que les travaux réalisés par cette dernière leur restent acquis à l'issue du bail sans indemnité compensatoire, doit être rattaché à la période imposable où la résiliation amiable porte effet.

Texte complet à FISCONET +  NL Fisconet NL

 

Justice de Paix de Roulers du 17 octobre 2002

Indemnité d'expulsion – Commerce similaire: Galerie d'art, Magasin articles décoration, mobilier, objets d'art : NON

Le demandeur prétend que son futur successeur dans les lieux va y exercer un commerce similaire et demande une indemnité d'expulsion égale à deux ans de loyers, etc. Le défendeur fait état qu'il s'agit uniquement de la vente de peintures originales et de sculptures. Le demandeur vendait divers articles de décoration, petit mobilier, tissus, etc. auquel il avait ajouté plus tard des peintures mais uniquement à la commission, dont huit avaient été ainsi vendus.. Il n'est question de commerce similaire que si le genre de commerce est de nature à attirer une partie " appréciable " de la clientèle du locataire précédent, et pour une contribution " importante " de ses recettes .

Rechtskundig Weekblad n° 4 du 25 septembre 2004, p. 150

 

Justice de Paix de Tournai du 25 septembre 2001:

Fermeture du commerce – Résolution pour inexécution -Force majeure

Abus de droit. JLMB 22 mars 2002

 

Tribunal de Termonde le 15 juin 2001:  

Bail commercial devenu à durée indéterminée-Le preneur peut mettre fin avec préavis d'un mois : droit commun.

Rechtskundige Weekblad, n°15 du 8 décembre 2001,p.536 avec la note suivante:

A.Van Oevelen ( UIA+ UFSIA ), Préavis par le preneur d'un bail commercial devenu à durée indéterminée. art.14,§3

La doctrine a exprimé trois points de vue à ce sujet:

1. Un préavis de six mois avant l'expiration de chaque période triennale MAIS pour l'auteur il n'y a plus ici, par définition, de période triennale, le bail étant devenue à durée indéterminée.

2. Application du droit commun ( préavis d'un mois ) comme l'a fait le présent jugement. Ce que l'auteur accepte malgré que ce délai soit si court  en comparaison d'autres délais en matière de baux commerciaux.

3. S'en rapporter aux usages locaux, effectivement supprimés pour les baux à loyer, mais non pour les baux commerciaux… non convaincant car le dit art.1736 est le droit commun pour tous les baux et il n'existe pas de dérogation ici pour les baux commerciaux. Le seul contre argument serait que cet article vise les baux qui sont dès le départ à durée indéterminée…mais la loi sur le baux commerciaux établit de droit , en pareil cas, un bail à durée indéterminée !

CONCLUSION de l'auteur: Certes il y a un vide législatif et cette jurisprudence semble la première depuis cette rédaction de l'art.1736 en 1991. Si cette jurisprudence est à approuver à voir si d'autres suivront.

 

Cour de Cassation du 5 décembre 1996

FIN DE PLEIN DROIT - Interprétation - restrictive - de l'art.1722 du C.C. qui prévoit la résiliation du bail en cas de destruction de la chose louée, suppose que la privation de la jouissance du bien résulte d'une impossibilité pour le bailleur de fournir, en raison d'un cas fortuit ou de force majeure, la jouissance promise dans le bail."

L'article 1722 du Code civil, qui prévoit la résiliation du bail en cas de destruction de la chose louée, suppose que la privation de la jouissance du bien résulte d'une impossibilité pour le bailleur de fournir, en raison d'un cas fortuit ou de force majeure, la jouissance promise dans le bail.

Avec note Sandra Denoo (UIA ) " Pas de dissolution de plein droit d'un bail lors de la disparition partielle du bien loué ":Par suite de travaux l'accès et l'activité commerciale du locataire ont été diminués. Pour le Cour il ne s'agissait pas " destruction " par cas fortuit du bien ( auquel cas d'ailleurs la résiliation n'est pas de plein droit mais doit être demandée ) et l'art.1722 prévoit aussi qu'en cas de destruction partielle le locataire peut demander éventuellement réduction du loyer ou résiliation du bail, et ici le Juge dispose d'un pouvoir d'appréciation. Le jugement cassé décidait de la résiliation comme si le bien était entièrement détruit ce qui n'était pas le cas. La frontière entre destruction complète et partielle n'est pas toujours facile à discerner "

Rechtskundig Weekblad n° 23 du 30 Janvier 1999

 

Jugement du tribunal de Gand du 20 février 1995

Indemnité de départ prématuré de deux ans seulement en cas de commerce similaire.

« Un délai de grâce ( N-B. : l’art.1244,2° est prévu pour les débiteurs malheureux ) ne peut être accordé qu’avec la plus grande circonspection...d’autant plus que le locataire est responsable de la situation où il se trouve...L’indemnité de départ est deux années de loyer si le nouveau propriétaire exploite un commerce similaire, ce qui n’est pas le cas : avant une cafetaria, maintenant un salon de coiffure... »

Dans le cas présent, le propriétaire a affirmé qu’il n’y avait pas eu de compromis et qu’ainsi il n’y avait pas de problème à signifier le 19 octobre 1993 après un acte notarié du 17 août 1993

Conclusion de l'auteur du site: En cas de vente d’un bien avec bail commercial il est indiqué de prévoir un court délai pour la réalisation de l’acte notarié ). 

Tijdschrift voor notarissen N° 5 de 1996: p.213 à 220 avec note E.Van Hove

 

Justice de Paix d' Anvers du 24 mars 1992 : Indemnité de départ.

Ce qu’a décidé un Juge de Paix « non inconnu du notariat « ( Me Van Oosterwijck, je présume ...) :

Le délai de 3 mois dans lequel l'acquéreur d'un immeuble commercial doit, sur base de l'art. 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, résilier le bail, prend cours à dater de l'acquisition, c'est-à-dire au moment où le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord de volonté sur la chose et le prix. A défaut de convention de vente sous seing privé, cette date vaut comme date de l'acte authentique.

Le congé donné sur la base de l'art. 3, al. 5 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'est valable qu'à la condition que le contrat de bail mentionne les conditions visées dans cette disposition légale (relatives à l'intention d'utiliser soi-même l'immeuble). »

Ici le tribunal demande que la convention soit « opposable aux tiers » pour faire courir le délai de trois mois.

Tijdschrift voor notarissen 1993, p. 308.

 

Justice de Paix de Sint-Niklaas le 12 novembre 1990

Indemnité de relocation, soumise au critère de perte potentielle pour le bailleur. Convention à exécuter de bonne foi - Abus d’une stipulation contractuelle. ABUS DE DROIT.

1. La licéité d’une indemnité obligatoire de relocation doit être jugée comme celle d’une clause de dommages et intérêts , c’est à dire en estimant le dégât potentiel que le bailleur va subir En elle même, dans un bail commercial, une pareille clause égale à six mois de loyer n’est pas illicite; ce montant peut résulter de concessions en d’autres domaines

2. Un bailleur qui assigne en paiement intégral de cette indem­nité ( plus de 12.500 EUR ) après avoir reloué immédiatement le bien à des conditions au moins égales commet un ABUS DE DROIT vis à vis de cette clause conventionnelle, pour en tirer un profit extraordinaire, avec des inconvénients financiers im­portants pour l’ancien preneur Le jugement accorde une indemnité égale à trois mois de loyer. RECHTSKUNDIGE WEEKBLAD du 22 février 1992, p.856

 

 

 

 

HOF VAN CASSATIEE du 8 janvier 2007 

La loi n'exige PAS que les nouvelles circonstances - dont question art.6,1 - soient imprévisibles.

De e-notariat: "  ( résumé ) :… les parties ont le droit de demander la révision du bail à l'expiration de chaque période de 3 ans à condition que la valeur locative normale soit au moins supérieure ou inférieure à 15 % du prix prévu au contrat de bail et ce, du fait de "circonstances nouvelles" ….pas pour autant  " circonstances imprévisibles" Il peut donc tout aussi bien s'agir de circonstances prévisibles."

 

Extrait de la décision de la Cour de Cassation :

 " 1. Artikel 6, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat bij het verstrijken van elke driejarige periode de partijen het recht hebben aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 pct.  hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.
     2. Onder nieuwe omstandigheden in de zin van artikel 6, eerste lid, van de Handelshuurwet moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.
     De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden waarvan sprake in voormeld artikel onvoorzienbaar zijn.
     3. De appelrechters weigeren de herziening van de huurprijs omdat de verhoging van de normale huurwaarde tot beloop van 16 pct. het gevolg is van omstandigheden die voorzienbaar en derhalve niet nieuw waren.
     4. De appelrechters die vaststellen dat de normale huurwaarde van het betwiste pand meer dan 15 pct. hoger is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld, konden de herziening niet weigeren op grond dat de verhoging het gevolg is van omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst of de laatste herziening voorzienbaar waren.
     5. Het onderdeel is gegrond. … Het Hof,  Vernietigt het bestreden vonnis

TEXTE uniquement  ( jusqu'à présent ) -  NL è http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/07/1/RC07181.pdf

Essayez le ( futur ? ) lien FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/07/1/JC07181.pdf

 

Tribunal civil de Termonde du 29 décembre 2005 ( en degré d'appel )

Demande de révision du loyer – Condition préalable pour la prise en considération

Pour le Juge pareille demande doit au minimum avoir une apparence de justification avec des éléments " précis et concordants " démontrant une évolution de la valeur locative normale.

A défaut ce n'est pas au Tribunal d'y suppléer en désignant un expert comme le demande le bailleur.

Le Tribunal refuse la demande comme l'avait déjà fait le Juge de Paix en première instance.

Référence donnée par le tribunal:  Cour de Cassation  du 30 avril 1975

Pour être prise en considération la demande en révision du loyer d'un immeuble commercial, faite en application de l'article 6 de la section du Code civil contenant les règles particulières aux baux commerciaux, doit à tout le moins revêtir une apparence de fondement et prendre appui sur des éléments suffisamment concrets et précis pour rendre vraisemblable la version suivant laquelle, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble a subi l'évolution visée par ledit article 6

 

Cour de Cassation du 25 février 2005

Renouvellement - Révision du loyer…

Commentaire: http://www.businessandlaw.be/article945.html A lire: http://www.businessandlaw.be/article1.html

Il n'est pas contradictoire d'estimer d'une part, que le renouvellement ait été convenu tenant compte de différends antérieurs entre les parties et des modifications dans les surfaces utilisées, et d'autre part, que cette convention ne détermine pas que le loyer sera adapté à la modification de la surface de vente. En plus, ce moyen, part d'une autre interprétation de la convention de renouvellement que celle donnée par la condamnation contestée;

La décision contestée n'estime pas que les travaux aient été exécutés sans autorisation de la demanderesse.

De l'obligation de restituer le bien en bon état en fin de bail, résulte aussi que c'est alors que des indemnités peuvent être dues pour des dégâts.

Texte   FR   http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/2/JC052P3.pdf et  NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/2/RC052P2.pdf

 

Cour de Cassation du 25 avril 2003 Révision du loyer - Nature de cette disposition

 L'article 6, alinéa 1er, de la loi en vertu duquel, à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander la révision du loyer aux conditions fixées au même article, est impératif tant dans l'intérêt du preneur que dans celui du bailleur et reste applicable, nonobstant toutes stipulations contraires du bail, sans que les parties aient à en demander au préalable l'annulation.

 La règle de la relativité de la convention au sens de l'article 1165 du Code civil ne saurait empêcher les tiers de reconnaître les effets d'une convention à l'égard de ses parties dès la naissance de la situation juridique suscitée par la convention.-

EXTRAIT : Attendu qu'en vertu de l'art. 6 de la loi ,à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander la révision du loyer moyennant le respect des conditions précisées au même article ;  Que cette disposition est impérative tant en faveur du preneur que du bailleur et s'applique nonobstant toute stipulation contraire du contrat de bail ; Que le bailleur puise la protection de l'article 6 directement dans la loi en non dans une stipulation conventionnelle du contrat de bail ;  Que, pour exiger l'application de ce droit, il n'est pas obligé de demander d'abord l'annulation des stipulations du contrat de bail qui sont contraires à ce droit ;
Attendu que le jugement attaqué rejette la demande des demandeurs tendant à la révision triennale du loyer aux motifs que, pour pouvoir se prévaloir de l'application du droit à la révision, les demandeurs doivent d'abord obtenir l'annulation de l'article 7, 3°, du contrat existant entre les parties et que cette nullité ne peut plus être demandée parce qu'elle est prescrite ; Que les juges d'appel n'ont dès lors pas justifié légalement leur décision ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR Casse le jugement attaqué. Rechtskundig Weekblad n° 24 du 11 février 2006, p. 943

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/03/4/JC034P1.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/03/4/RC034P1.pdf

 

Tribunal de commerce de Bruxelles du 14 février 2003

Transformations exécutées par le locataire pour son compte- Transfert de la propriété-– Révision du loyer-du loyer –

Détail au Chapitre 11 qui suit.

Rechtskundig Weekblad n° 25 du 18 février  2006, p. 988

 

Cour de Cassation  du 3 mai 2002 : inclus dans l'arrêt qui suit

 

Cour de Cassation du 22 mai 1998:

Obligations entre parties - Loyer - Révision du loyer - Circonstances nouvelles - Notion - Art. 6

N'est pas légalement justifiée la décision judiciaire excluant que l'exécution par le bailleur, à la suite d'un sinistre, de travaux qui apportent une amélioration notable à l'état de l'immeuble loué, puisse constituer une circonstance nouvelle de nature à permettre, si les autres conditions légales sont remplies, la révision du loyer à l'expiration de chaque triennat.

 

Cour de Cassation du 3 mai 2002 ( même affaire )

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 16 juin 2000 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel comme juridiction de renvoi.

 

Lorsque la cassation est prononcée et dans la mesure où elle l'est, les parties sont remises devant le juge de renvoi dans la situation où elles se trouvaient devant le juge dont la décision a été cassée.

 

Accès au texte complet FR et NL du premier arrêt , au texte complet FR et au sommaire NL du second arrêt:

è http://CAS22051998.blogspot.com/

 

Justice de Paix de Saint-Trond du 25 avril 1996 : Conditions de la révision triennale.

En vertu de l'art. 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce, la révision triennale du loyer n'est possible que moyennant l'application cumulative des conditions énoncées par la loi à savoir que la valeur locative normale, par le fait de circonstances nouvelles, a augmenté

ou diminué d'au moins 15 %. Le formalisme de l'art. 6 est de nature telle que cette disposition revêt un caractère impératif. Il est par conséquent interdit de soumettre la révision du loyer à des prescriptions et des conditions plus strictes que celles qui sont déterminées par la loi.

N'entre en ligne de compte comme base de la révision que la valeur locative normale et non le loyer convenu tandis que par "circonstances nouvelles", on entend des circonstances indépendantes du locataire comme du bailleur.

Une révision quinquennale sur estimation d'experts qui tient compte de la valeur locative des biens immeubles en général est une clause arbitrale interdite qui ne subordonne pas la révision à des éléments objectifs propres au bien loué. Aucun autre critère ne peut être introduit par les parties pour déterminer le loyer que ceux qui sont déterminés par la loi elle-même. La révision du loyer sur base d'un pourcentage fixé de la valeur vénale du bien immeuble est contraire à la disposition de l'art. 6 de la loi susmentionnée.

Tijdschrift voor notarissen 1996 p. 272.

 

 

 

 

Cour de Cassation du 25 février 2005

Refus de renouvellement pour reconstruction – Date de départ des ( vrais ) travaux.

En fonction des circonstances, il peut ressortir de la demande d'obtention de l'autorisation légalement requise pour les travaux, que le bailleur a réalisé son intention de reconstruire l'immeuble dans le délai fixé par l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux : Voir Cass., 12 janvier 1978, Bull. et Pas., 1978, 566; Cass., 28 avril 1983, RG n° 6795, Bull. et Pas., 1982-83, n° 474.

….. attendu que la demande d'autorisation est seulement une exigence pour l'exécution des travaux qui doit être distinguée de l'exécution à proprement parler des travaux, les travaux doivent être entrepris endéans le délai de six mois suivant le délaissement du bien loué et que cette autorisation ne peut être considérée comme équivalente avec une exécution ou même avec un début d'exécution des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée.

Pour ces motifs, la Cour rejette le pourvoi.

Texte FR  http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/2/JC052P2.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/2/RC052P2.pdf

 

 

Cour de Cassation du 20 octobre 2003 : Renouvellement-Départ du preneur-Régime d'indemnisation -Transformation.

Le régime d'indemnisation des travaux effectués avec autorisation concerne uniquement les travaux dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer.

Accès direct au texte complet tant FR que NL à http://CAS201003.blogspot.com/

 

Tribunal de commerce de Bruxelles du 14 février 2003

Transformations exécutées par le locataire pour son propre compte– Transfert de la propriété – Révision du loyer – e

Taxation indue – Indemnisation – Dommage moral

ART.1413 C.J. : "  Tout créancier peut, dans les cas qui requièrent célérité, demander au juge l'autorisation de saisir conservatoirement les biens saisissables qui appartiennent à son débiteur. " 

·         Les travaux de rénovation et de transformation exécutés par le locataire ne deviennent la propriété du bailleur par accession qu'à la fin du bail. Ce principe découle de l'art.9 ,1,in fine, de la dite loi suivant laquelle le locataire a le droit à la fin du bail de replacer le bien dans son état original.

·         Ces travaux immobiliers exécutés par le locataire pour son propre compte ne correspondent pas aux  " circonstances nouvelles " de l'art.6 justifiant une révision du loyer à l'échéance triennale. A noter que ces travaux s'élevaient à 3.439.030,41 EUR.

·          Le fisc n'a pas à demander une autorisation au Juge des Saisies avant de procéder à une saisie conservatoire, mais les autres conditions prévues par l'art.1413 C.J. restent d'application. L'Etat commet une faute en pratiquant une saisie conservatoire sur les biens d'un débiteur solvable et sans avoir satisfait aux exigences posées par le dit article pour les cas urgents.

Un personne morale ne peut recevoir un dommage moral  que s'il y a eu atteinte à sa bonne réputation ou renommée.

Rechtskundig Weekblad n° 25 du 18 février  2006, p. 988

 

Cour de Cassation du 18 novembre 2002

Refus de renouvellement du bail -Démolition suivie d'une reconstruction - Travaux - Etendue et importance –

Le coût dépassant trois années de loyer qui peut être pris en considération en vertu de l'article 16, ,§ 1er, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne comprend pas seulement les frais de démolition et de reconstruction dans la mesure où ces frais affectent directement le gros oeuvre, mais aussi les autres frais liés à la démolition suivie d'une transformation.

Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS181102.blogspot.com/

 

Justice de Paix de Roulers du 18 avril 2002 ( voir ci-après Cour de Cassation du 27 juin 1996)

Travaux non autorisés par le locataire - Sens de la mesure prise par le Juge de Paix.

Ce qui est ici intéressant est la position de principe du Juge de Paix :

La relativité de son ordonnance d'arrêt des travaux: Eviter des voies de fait dans le cadre d'une enquête sommaire ( tout est relatif , avec plus de trois pages la revue ne donne qu'une partie du jugement ).

Manifestement le Juge de Paix ne veut pas s'engager pour l'avenir et on le comprend étant donné les circonstance de fait : notamment le bailleur fait tout pour déplaire au locataire… et les montants sont importants

Rechtskundig Weekblad n°33 du 17 avril 2004, p. 1312

 

Tribunal civil de Bruges du 8 janvier 2002 Travaux d'aménagement - Avantage de toute nature - Amortissement Une société utilise pour son exploitation un immeuble qui est la propriété de son gérant et de l'épouse de celui-ci. La société paie régulièrement des loyers. Aucun bail écrit n'a cependant été signé par la société et les propriétaires de l'immeuble. La société fait effectuer d'importants travaux d'aménagement dans l'immeuble. Ces frais sont activés et amortis. L'Administration rejette les amortissements. Selon l'Administration, ce n'est pas la société mais les propriétaires de l'immeuble qui sont propriétaires des travaux d'aménagement. Puisqu'il n'existe pas de bail écrit et que les propriétaires de l'immeuble n'ont pas renoncé à leur droit d'accession, ils sont immédiatement devenus propriétaires des travaux d'aménagement Accès direct au texte complet FR è FISCONET Tekst NL è Fisconet NL

 

Cour de Cassation du 27 juin 1996  ( + voir – ci-dessus- Justice de Paix de Roulers du 18 avril 2002 )

Travaux de transformation effectués par le preneur - Coût dépassant trois années de loyer.

Si le coût des travaux effectués dans les lieux loués par le preneur dépasse trois années de loyer, la transformation ne tombe pas sous l'application de l'article 7 .

Extrait FR et Texte complet NL à http://CAS150299.blogspot.com/

 

Cour de Cassation du 7 janvier 1988 Texte applicable par analogie au bail commercial !

Bail déclarant applicables certaines dispositions de la loi sur le bail à ferme. Lorsqu'un bail est de ceux qui, en vertu de l'art. 2 de la loi sur le bail à ferme, sont exclus de l'application de cette loi, et qu'il a été convenu que certaines dispositions de cette loi seront applicables, les parties ne sont pas liées par les autres dispositions de la même loi.

 

Cour de Cassation du 26 novembre 2004 Procédure -Expulsion :cas d'aliénation -Reconstruction des locaux- Défaut de réalisation des travaux-Coût trop bas des travaux-Action en payement de l'indemnité d'éviction- Délai déchéance

Lorsque l'intention pour laquelle le bailleur a pu expulser le preneur consiste en la reconstruction des locaux visée à l'article 16, I, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce et que le preneur réclame une indemnité d'éviction, majorée éventuellement de dommages-intérêts, au motif que le bailleur, sans justifier d'un motif grave, n'a pas réalisé cette intention dans le délai de six mois déterminé à l'article 25, alinéa 1er, 3°, au motif que le coût de la reconstruction ne dépasse pas trois années de loyer, ou au motif que les travaux n'affectent pas le gros oeuvre de l'immeuble commercial, le fait donnant ouverture à l'action coïncide, en règle, avec l'achèvement des travaux; dans ce cas, le délai fixé par l'article 28 commence à courir, en règle, à ce moment, même si les travaux sont achevés avant l'échéance du délai de six mois prévu à l'article 25, alinéa 1er, 3°

REJET DU RECOURS

Textet FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/B/JC04BQ4.pdf  et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/B/RC04BQ4.pdf

 

Cour de Cassation du 21 janvier 2000 :

Vente bien loué - Préavis de l'acquéreur - Point de départ - Transfert de propriété - Condition suspensive.

Lorsque le compromis de vente d'un immeuble donné en location prévoit que le transfert de propriété sera suspendu jusqu'au jour de l'acte authentique de vente, le délai endéans lequel l'acquéreur peut donner préavis d'expulsion au preneur ne prend cours qu'à ce jour. Bien qu'une condition suspensive n'affecte pas l'existence d'une convention, telle qu'une vente, elle a pour effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en résulte, de sorte que le créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est pendante, exercer le droit qui en dépend.

Accès direct : Texte complet tant FR que NL è http://CAS210100.blogspot.com/

 

 

 

Justice de Paix de Roulers du 22 juillet 2004

Enquête en matière d'assainissement du sol par le cédant du bail, locataire solidairement responsable avec le cessionnaire – Libre choix du propriétaire pour la suite ( recours è cédant ou cessionnaire ) – Astreinte éventuelle

Un bail commercial se termine de plein droit si le locataire n'en a pas demandé la prolongation même si le bail a été transféré à un tiers avec le fonds de commerce. Le locataire primitif reste solidairement tenu avec le repreneur de toutes les obligations et le preneur peut s'en prendre à lui sans se soucier si le cessionnaire est solvable ou non. Tant lors du transfert qu'à la fin du bail le locataire est tenu de demander une enquête "orientée " en matière d'assainissement du sol (art. 2, 18, §2 décret " Bodemsanering " et art. 37 § 1) et ce pour les terrains repris dans la liste des terrains pollués ( Vlarebo ) .

Le propriétaire qui se rend compte que l'activité du locataire est polluante doit l'en informer à temps pour ainsi limiter les dégâts et demander l'enquête du sol que la pollution soit " historique " ou non, et même si le locataire n'est finalement responsable que des dégâts survenus après le début de son occupation. A défaut le Juge peut imposer une astreinte au locataire sans attendre la fin du bail : Le locataire est condamné à procéder à la dite enquête du sol et d'en transmettre le rapport au propriétaire et à l'OVAM pour le ler septembre 2004 et à défaut le condamne dès le 2 suivant à une astreinte de 2.500 EUR par jour.

Tijdschrift voor notarissen n° 3 de 2005 p. 142

 

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