CONCEITO E HISTÓRIA : O nome é grego, mas a origem é discutível. O "ager victigali" - "jus emphyteuticon" - situação intermediária entre a venda e a locação no direito português : concessão de terras a quem se engarresse do seu cultivo, mediante o pagamento de renda anual ( feudalismo ).
TENTATIVAS DE SUPRESSÃO DO INSTITUTO : 1.950 ( Orozimbo Nonato; Philadelpho Azevedo; Hahnemann Guimarães; Agripino Veado; Sabóia de Medeiros ) não logrou êxito.
CONCEITO : É um direito real e perpétuo de possuir, gozar, usar e dispor do bem, sobre coisa alheia, com certas restrições estabelecidas em favor do proprietário, de acordo com a sua destinação natural, sem lhe destruir a substância, mediante o pagamento de um foro anual e invariável.
DIVERSIDADE EM RELAÇÃO A OUTROS INSTITUTOS : Diferentemente de outros direitos reais, que são parciais e fragmentários ( usufruto, servidão ), na enfiteuse, o enfiteuta, além de usar e gozar, também pode dispor da coisa. Por outro lado, em vez de se tratar de um direito temporário ou vitalício, a enfiteuse é, como a propriedade, um direito perpétuo.
Formas da constituição da enfiteuse : Por "inter vivos" ou "causa mortis".
DISTINÇÃO ENTRE ARRENDAMENTO ( Temporário ) E ENFITEUSE ( Perpétuo ) :
A enfiteuse somente pode incidir sobe terrenos incultos ou terrenos não edificados, mas destinados à construção.
Enfiteuse e imóvel : não confundi-los; a enfiteuse é um direito real incorpóreo, tendo objeto coisa alheia ( ius in re aliena ) e se distingue do bem ou coisa corpórea a que se adere. Isto auxiliará a compreensão dos dois domínios : o útil e o do senhorio direto.
Além de perpétuo, a enfiteuse é indivisível em benefício do senhorio direito, no sentido de que o vínculo enfitêutico não se fraciona na hipótese de passagem a diversos enfiteutas. Eleição de cabecel.
Características : A enfiteuse é perpétua, portanto, a perpetuidade é um dos característicos. A pensão ou foro, que há de ser pago anualmente ( módico e invariável ); indivisibilidade.
Registro : Há de ser registrada.
Deveres do enfiteuta foreiro :
1º). Pagar a pensão, foro ou cânon;
2º). Notificar o senhorio direto da alienação que deseja fazer, assegurando-lhe a preferência, em igualdade de condições;
3º). Pagar laudêmio ( 2,5% );
4º). Pagar os impostos e ônus reais que recaem sobre o imóvel;
5º). Não dividir o imóvel sem autorização do senhorio direito.
DIREITOS DO ENFITEUTA OU FOREIRO :
1º). O se aproveitar o imóvel, segundo seu interesse, isto é, usá-lo sem afetar a sua substância;
2º). Alienar o seu direito, onerosa ou gratuitamente, dando ciência ao senhorio direto para que ele, se for o caso, exerça a preferência;
3º). Adquirir a substância do imóvel ( nua propriedade ), na hipótese de o senhorio direto querer aliená-lo onerosamente ;
4º). Transmitir "causa mortis";
5º). Instituir subenfiteuse, como negócio jurídico autônomo;
6º). Gravar a coisa dada em enfiteuse, com a servidão ;
7º). Resgatar a enfiteuse, após 10 anos, mediante o pagamento de 10 pensões ânuas, extinguindo-se a enfiteuse ( remissão de foro );
8º). Renunciar a enfiteuse.
Penhorado o domínio útil por dívida do enfiteuta, deve ser citado o senhorio para assistir à praça e exercer, querendo, o direito de preferência no caso de arrematação ou adjudicação.
EXTINÇÃO DA ENFITEUSE :
a) Perecimento do objeto;
b) Desapropriação do imóvel ;
c) Renúncia ;
d) Deterioração, a ponto de não valer o capital correspondente ao foro + 1/5 deste;
e) Comisso ( deixar de pagar o foro por 3 anos consecutivos );
f) Venda ou dação em pagamento do domínio útil ao senhorio ( consolida-se );
g) Confusão;
h) Resgate, depois de 10 anos de vigência da enfiteuse.
Oposição dos credores prejudicados no caso de abandono gratuito do imóvel pelo enfiteuta ao senhorio direto mediante caução pelas pensões futuras.
Dec.Lei nº 9 760, de 05.09.46 - artigos 64, 67, 68, 74, 99, 100, letras "a" a "d" e 101 e § 2º. 
